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寧波
如何確定土地出讓合同的超額罰則
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構增加違約金；約定的違約金高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構適當減少。”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第二款規定：“當事人約定的違約金超過造成損失的30%，一般可以認為是《合同法》第一百一十四條第二款規定的“超過造成的損失”。此外，根據《最高人民法院關于逾期付款違約金計算標準的批復》和《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》，逾期付款造成的實際損失可參照銀行逾期貸款利率計算。
目前，土地出讓合同約定的違約金（滯納金）一般按每天千分之一計算，逾期貸款利率一般按每天2.1%或高于貸款基準利率水平30%-50%計算。如果按每天2.1%計算，也就是說增加30%，每天的違約金只有2.73%。
舉例：假設某房地產企業尚欠土地出讓金5億元，土地出讓合同約定“逾期付款的，每日按滯納金的千分之一承擔”。根據合同約定，房地產企業每年需繳納滯納金1.825億元，但根據法律規定，滯納金每年僅造成4982.25萬元的損失（見下表），約定的滯納金已明顯超過法定滯納金損失。土地出讓的方式有哪些？
1。投標？
國家出讓一塊土地，并以招標公告的方式通知房地產公司。房地產公司制作招標文件，國家對房地產公司的資質、信譽、資金實力、項目設計方案、投標價格、付款方式等因素進行綜合評價，決定哪個單位中標。因為這樣有人為因素，黑箱操作還是有空間的。
2。拍賣這種方法很簡單。國家公布土地情況，約定拍賣日期。所有感興趣的開發商都來交拍賣押金，然后就可以參加拍賣了。不管是誰在現場喊高價，都會把它拿走，其他什么都不會考慮。雖然這種方法簡單，不易暗中操作，但由于自由競價，價格無法控制。現在市場上，那么多地王一級的地價幾乎都是通過拍賣產生的。
3。掛牌方式是國家公開出讓土地，各房地產開發商將自己的報價和方案送達指定地點。上市期間，其他公司仍可自行修改或重新提交報價及方案。在上市期結束時，最終公司是土地所有者。
4。收購
以上三種方式都是國家承認的。按照道理，土地不能私下交易，但有些人手里有土地，卻沒有開發的實力，或者只是想轉手。這樣，開發商就可以通過用地收購公司，將土地轉讓到自己手中。這種方式在市場上并不鮮見，但也有很多信息陷阱。每一個開發商都更加謹慎，招標、拍賣、掛牌、收購是土地出讓的四種主要方式。
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黑龍江郭金貴律師事務所簡介 黑龍江郭金貴律師事務所是由郭金貴律師于2014年1月創辦成立的個人律師事務所，郭金貴律師個性沉穩，法律理論功底深厚，實踐經驗豐富，具有較強的分析問題和解決問題的能力，律師團隊均為實干敬業、業務精通的資深律師，都具有豐富的執業經驗和實戰能力。辦公場所位于紅崗區中心村紅崗法院對面綜合樓。 律所成立以來，成功代理承辦了多起高端民商事訴訟、仲裁案件，重特大刑事辯護案件和疑難復雜案件，并同時為多家公司、企業提供常年法律顧問和專項法律顧問，在常年的辦案實踐中積累了豐富辦案經驗。對每一起客戶委托的法律事務，無論項目金額大小，都會用心、細心、全心地去分析、去研究，精心研究具有建設性、可操作性的爭議、糾紛預防方案，設計制定最適合客戶的訴訟爭議解決方案或辦案方略，從而實現客戶利益的最大化，是當事人維權最值得信賴的律師事務所。本所擅長代理民商事訴訟、仲裁案件、公司綜合類業務、企業法律顧問、工傷、交通事故、人身損害侵權賠償和刑事辯護等案件。在執行案件風險代理和民商事仲裁案件代理方面具有獨特的專業優勢。 我們秉承團隊合作，精誠團結的工作模式，對于接受委托的項目和案件我們將組團
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