什么是城市土地的流轉(zhuǎn)

城市土地的流轉(zhuǎn)就是使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地買賣是不可能的，只有使用權(quán)才能轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者再次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按照土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和登記文件規(guī)定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理地上建筑物和其他附著物的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。分割、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，依法辦理轉(zhuǎn)讓登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合上述規(guī)定，否則屬于非法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。除了合同法的許多規(guī)定外，它還具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的各種特征，包括：

1。土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物的轉(zhuǎn)讓。

關(guān)于土地和地面上的事物，理論上有一元論和二元論。所謂一元論，是指德國(guó)民法將土地及其地上物視為一個(gè)整體的權(quán)利，或?qū)⒔ㄖ镆暈榈厣蠙?quán)的附屬物的權(quán)利，或日本民法將地上權(quán)視為建筑物的附屬物的權(quán)利。對(duì)于采取一元論的人來(lái)說(shuō)，沒(méi)有主體的權(quán)利，附屬物就不應(yīng)該獨(dú)立存在。所謂二元論，就是把土地和地上的東西看作兩個(gè)獨(dú)立的權(quán)利，二者互不附屬。二元論沒(méi)有錯(cuò)。如果將不動(dòng)產(chǎn)作為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利，并對(duì)其所占有的土地權(quán)利建立相應(yīng)的補(bǔ)償制度，那么這兩項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利也可以和平共處。在我國(guó)，地方政府有土地管理和房地產(chǎn)兩個(gè)部門，分別負(fù)責(zé)土地使用權(quán)和地上建筑物的集中管理，并分別為其頒發(fā)證書(shū)。但是，由于兩種權(quán)利之間缺乏相互協(xié)調(diào)和補(bǔ)償，當(dāng)土地使用權(quán)和房地產(chǎn)權(quán)利屬于不同的當(dāng)事人時(shí)，當(dāng)事人在對(duì)各自權(quán)利的處罰上往往相互排斥和沖突，從而導(dǎo)致他們對(duì)法律的違反產(chǎn)生誤解。

根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行法律，建筑物和其他固定物、附著物附屬于土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，地上物同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

2。權(quán)利和義務(wù)一起轉(zhuǎn)讓。本法所稱權(quán)利義務(wù)，是指土地使用權(quán)與土地所有權(quán)分離時(shí)，轉(zhuǎn)讓合同約定的權(quán)利義務(wù)以及尚未行使和履行的部分。土地用途為住宅用地的，無(wú)論該地塊土地使用權(quán)出讓多少次，均不得挪作他用。另一個(gè)例子是土地抵押，作為一種物質(zhì)負(fù)擔(dān)，具有收回的效果。與土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，不會(huì)因轉(zhuǎn)讓而消滅。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，抵押權(quán)人仍可以在土地設(shè)定的抵押擔(dān)保范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。土地使用權(quán)的期限，以出讓合同約定的期限減去出讓時(shí)的期限為出讓合同尚未履行的權(quán)利義務(wù)。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓同時(shí)進(jìn)行。

我國(guó)現(xiàn)行立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)采取登記要件原則，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以登記為要件。出讓合同中的受讓人在簽訂出讓合同后不取得土地使用權(quán)，而是在依法將土地使用權(quán)登記在受讓人名下后取得。這與外國(guó)物權(quán)法中的意向主義和形式主義有很大的不同。前者以動(dòng)物權(quán)利變動(dòng)合同為充分條件，當(dāng)事人達(dá)成物權(quán)變動(dòng)合同，即使未登記交付，也會(huì)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)；后者又稱物權(quán)法無(wú)因論，這意味著物權(quán)變動(dòng)不僅具有動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)合同，而且具有獨(dú)立于債權(quán)合同的物權(quán)行為，以物權(quán)變動(dòng)為目的。所謂“無(wú)因”，是指按約定價(jià)款支付的債權(quán)合同不作為物權(quán)變動(dòng)的理由，而將物權(quán)變動(dòng)或物權(quán)行為本身作為一種合同，物權(quán)行為因債權(quán)合同的成立而不成立或者無(wú)效。

關(guān)于城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，目前仍有一些規(guī)定。你可以對(duì)這些規(guī)定有一個(gè)詳細(xì)的了解。土地流轉(zhuǎn)在一定條件下是可能的，但要注意流轉(zhuǎn)過(guò)程的合法性。以上就是這些問(wèn)題的答案，希望能對(duì)您有所幫助。如果您在這方面需要幫助，律師協(xié)會(huì)為您提供在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎