在拆遷評估中，應(yīng)注意幾個基本問題。房屋面積和宅基地面積標(biāo)識不準(zhǔn)確。

一般以產(chǎn)權(quán)證記載的面積為準(zhǔn)。

2。

宅基地面積補償價按以下公式計算：宅基地面積補償價=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價-房屋置換為新均價）×平均戶安置面積/平均戶宅基地面積。地方普通住房指導(dǎo)價，由區(qū)縣人民政府參照一定時期、一定區(qū)域內(nèi)普通商品房平均價格、城市規(guī)劃確定，等，評估機構(gòu)未按上述規(guī)定確定當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌闹笇?dǎo)價，參考周邊普通商品住宅的均價，住宅用地面積補償價嚴(yán)重偏低，嚴(yán)重?fù)p害了合法權(quán)益搬遷群眾的利益。

3。錯誤的評估方法。市縣人民政府或者其授權(quán)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場成交價格，每年至少公布一次不同地區(qū)、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。第十四條規(guī)定，拆遷評估是指同類房地產(chǎn)的市場成交價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，并結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)情況進(jìn)行。

評估機構(gòu)不采用市場價格法，導(dǎo)致評估價格嚴(yán)重偏低。

4。

評估機構(gòu)的確定要公開透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽的方式。但在實踐中，被拆遷人單方面選擇鑒定機構(gòu)，未征求被拆遷人任何意見，更未經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽，嚴(yán)重違反了上述法律規(guī)定。沒有現(xiàn)場調(diào)查程序。

拆遷評估人員應(yīng)對被拆遷房屋進(jìn)行實地調(diào)查，做好實地調(diào)查記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的圖像。現(xiàn)場勘察記錄由鑒定人、拆遷人和被拆遷人簽字認(rèn)可。但在實際操作中，拆遷評估人員并沒有對房屋進(jìn)行實地勘察，而是拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的圖像。現(xiàn)場調(diào)查記錄沒有被拆遷人簽字。

6。

當(dāng)事人對鑒定結(jié)果有異議，未經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)專家鑒定委員會鑒定的，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)委托專家鑒定委員會鑒定，并將鑒定結(jié)果作為裁決依據(jù)。在實踐中，房屋拆遷管理部門往往不經(jīng)過鑒定程序就做出決定。

7。評估機構(gòu)沒有提供完整的評估報告。

評估報告應(yīng)做到以下幾點：1。全面性：全面反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文和附件材料應(yīng)完整、完整；第八節(jié)第二條規(guī)定估價報告應(yīng)包括以下部分：1。掩護(hù)；2。內(nèi)容；3。給客戶的信；4。估價人員聲明。評估的假設(shè)和限制條件；6。評估結(jié)果報告；4；7評估技術(shù)報告；8附錄。但在實踐中，評估機構(gòu)只提供評估結(jié)果報告，不提供完整的評估報告。這是嚴(yán)重的違法行為。

8。未依法出具住戶評估報告的。按照法律規(guī)定，拆遷小區(qū)應(yīng)當(dāng)出具整體評估報告和分戶評估報告，但在實際操作中，一些拆遷人只出具整體評估報告，卻不出具分戶評估報告，這是嚴(yán)重違法行為。即使個別出具評估報告，內(nèi)容也極不完整。通常只有一種形式，非常簡單。未依法對被拆遷房屋進(jìn)行裝修評估。法律明確規(guī)定，被拆遷房屋的裝修價值補償應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，否則應(yīng)當(dāng)另行評估。在實踐中，拆遷人不進(jìn)行裝修是一種嚴(yán)重的違法行為。

10。未依法交付拆遷評估報告的。

根據(jù)法律，評估報告應(yīng)依法交付，一般直接交付。被拆遷人拒絕的，應(yīng)當(dāng)交付保留金，見證人應(yīng)當(dāng)?shù)綀霾⒂涗洝Ｖ挥性谔厥馇闆r下，才能通過郵寄或公告的方式送達(dá)。在實踐中，拆遷人張貼在門上是違法的。評估應(yīng)采用什么方法？常用的評估方法有：市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。具體評估方法的選擇，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況，對上述估價方法的適用性進(jìn)行分析后，采用上述一種或多種方法對被征收房屋進(jìn)行估價。此外，還應(yīng)注意以下情況，根據(jù)《國有土地上房屋征收與評估辦法》第十三條第二款、第三款的規(guī)定：

（一）被征收房屋的同類房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)利用市場評估方法；

（2）被征收房屋或其類似房地產(chǎn)具有經(jīng)濟(jì)效益的，采用收益法評估；

（3）被征收房屋在建的，采用假設(shè)開發(fā)法評估；

（4）兩次以上評估的方法可以同時使用，應(yīng)采用兩種以上的方法進(jìn)行評價，并對各種評價方法的計算結(jié)果進(jìn)行核對比較，合理確定評價結(jié)果。上述知識是小編對“拆遷評估應(yīng)注意哪些基本問題”的回答。拆遷評估中應(yīng)注意的問題包括房屋面積認(rèn)定不準(zhǔn)確、評估方法錯誤、評估機構(gòu)選擇不合法等，歡迎需要法律幫助的讀者到律師事務(wù)所進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎