1、 拆遷評(píng)估主要存在以下問(wèn)題：1、評(píng)估方法存在問(wèn)題目前，城市房地產(chǎn)拆遷評(píng)估大多采用基準(zhǔn)價(jià)結(jié)合新度、區(qū)位、街道等系數(shù)綜合確定拆遷價(jià)格，不符合《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《房地產(chǎn)估價(jià)條例》的精神。首先，房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)決定的，市場(chǎng)不僅受其內(nèi)在有形的物理因素的影響，而且受市場(chǎng)中諸多因素的影響，后者的影響往往大于前者。

例如，房地產(chǎn)周邊環(huán)境的影響因素是同一房地產(chǎn)位于同一地點(diǎn)，但并不意味著周邊環(huán)境相同。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的特點(diǎn)（個(gè)性）決定了它。因此，僅以基準(zhǔn)價(jià)計(jì)算房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是不具有說(shuō)服力的。其次，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中找不到“基準(zhǔn)價(jià)”一詞的由來(lái)，更談不上其計(jì)算的依據(jù)和科學(xué)性。事實(shí)上，它仍然是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)。因此，住房基準(zhǔn)價(jià)格不是一種市場(chǎng)行為，不能準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場(chǎng)在住房?jī)r(jià)格變動(dòng)面前，政府及其部門故意降低基準(zhǔn)價(jià)格。（1） 土地補(bǔ)償價(jià)格沒(méi)有真正反映出來(lái)。在一些城市，現(xiàn)行的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格是一種新的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格，其最終結(jié)果只能最大限度地反映房屋本身的內(nèi)在形態(tài)價(jià)格，而不能正確反映房屋實(shí)體帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，更不能反映土地的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)然，這一最終結(jié)果普遍反映了補(bǔ)償價(jià)格偏低。沒(méi)有充分考慮容積率、建筑密度等合理利用土地的因素，而是將土地和房屋的重置價(jià)格合并為基準(zhǔn)價(jià)，以房屋建筑面積計(jì)算。其結(jié)果必然導(dǎo)致人們誤以為同質(zhì)、同量、同價(jià)的土地容積率高，建筑密度高，地價(jià)高；（2）政府部門干預(yù)較多，甚至一些地方政府為了體現(xiàn)政績(jī)，降價(jià)、降成本，坑害百姓，損害人民群眾，與人民群眾爭(zhēng)利，損害政府形象。房屋性質(zhì)認(rèn)定中存在的問(wèn)題有：我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)滯后于部分被拆遷房屋，相關(guān)手續(xù)確實(shí)難以完善。但是，一些城市一味強(qiáng)調(diào)程序的完善，僵化教條地認(rèn)定房屋的性質(zhì)，而不考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值。最終導(dǎo)致對(duì)歷史的不尊重，未能體現(xiàn)住房能帶來(lái)更大利益的客觀事實(shí)。

5。安置房?jī)r(jià)格確定中的問(wèn)題眾所周知，安置房是拆遷人提供的（一般由開(kāi)發(fā)商提供），其價(jià)格應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)來(lái)確定，而被拆遷的房屋是否也是全市場(chǎng)價(jià)？當(dāng)然，這是有差距的。一是房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的確定存在問(wèn)題，二是安置房?jī)r(jià)格滯后于被拆遷房屋價(jià)格（由于開(kāi)發(fā)期的存在）不同時(shí)，必然導(dǎo)致安置房?jī)r(jià)格之間的不公平和公平以及拆遷補(bǔ)償價(jià)格。首先，以市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估房屋拆遷是公平合理的；但城市居民特別是拆遷范圍內(nèi)的居民經(jīng)濟(jì)存在嚴(yán)重的兩級(jí)分化問(wèn)題。他們是弱勢(shì)群體，大多數(shù)是下崗職工和失業(yè)居民。他們中的一些人長(zhǎng)期臥病在床，他們的生活來(lái)源依靠子女和周圍社區(qū)的居民。即使房子很破，也能起到遮風(fēng)擋雨的作用。這些居民一旦被拆遷，就會(huì)失去原有穩(wěn)定的生產(chǎn)生活秩序，當(dāng)他們拿到拆遷補(bǔ)償金時(shí)，這微薄的補(bǔ)償金又能給他們帶來(lái)什么？他們買不起小房子。第二，造成上述問(wèn)題的主要原因如下：1。政企分開(kāi)。首先確定拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)。拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的主要評(píng)估單位是由政府和有關(guān)部門確定，而不是由爭(zhēng)奪市場(chǎng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。考核內(nèi)容需要政府和相關(guān)部門明確。因此，基準(zhǔn)價(jià)格名義上是市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)際上是政府指導(dǎo)價(jià)。其次，在補(bǔ)償價(jià)格的確定上，一些政府和有關(guān)部門為了政績(jī)，搞“形象工程”，故意壓低補(bǔ)償價(jià)格，降低成本，實(shí)施一些難以實(shí)施的項(xiàng)目（如五河縣某文化休閑廣場(chǎng)，安徽省）。市場(chǎng)體系尚處于發(fā)展階段，這是由于拆遷補(bǔ)償貨幣化需要大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息。但部分城市各類房地產(chǎn)交易量小，缺乏此類房地產(chǎn)市場(chǎng)信息；此外，房地產(chǎn)交易信息不規(guī)范，仍掌握在一些部門手中，不暢，房地產(chǎn)信息系統(tǒng)尚未完全建立。

3。城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)發(fā)展還很不平衡，兩級(jí)分化嚴(yán)重。

大多數(shù)被拆遷人都是弱勢(shì)群體。他們不能隨意把房子賣給拆遷人。即使超過(guò)現(xiàn)有房屋的現(xiàn)行價(jià)格，也賣不掉。這是由他們的基本生活保障（住房）決定的。目前，我國(guó)土地性質(zhì)多樣，土地所有權(quán)分為國(guó)有和集體所有，國(guó)有土地分為劃撥和出讓。如果不考慮補(bǔ)償價(jià)格性質(zhì)的劃分，將導(dǎo)致我國(guó)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)難以實(shí)施，也將處于非常混亂的階段。我國(guó)城市土地使用權(quán)是一項(xiàng)有償?shù)挠邢奁谑褂弥贫龋ǔ鞘蟹康禺a(chǎn)管理法明確規(guī)定的制度）。然而，城市土地使用權(quán)期滿后，除了續(xù)期外，政府如何收回？是將地上建筑物連同土地一起無(wú)償收回還是有償收回？由于沒(méi)有法律規(guī)定，這必然影響我們?cè)谠u(píng)估房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)格時(shí)考慮殘值（殘值），而無(wú)法計(jì)算其價(jià)值的減值。三是建議完善相關(guān)證明文件，確定科學(xué)的評(píng)估方法。在確定基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》為依據(jù)；在確定房屋的使用性質(zhì)時(shí)，應(yīng)充分考慮房屋的實(shí)際用途和使用價(jià)值；在估價(jià)方法上，應(yīng)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》確定估價(jià)技術(shù)路線。加強(qiáng)對(duì)房屋評(píng)估活動(dòng)的監(jiān)督，建設(shè)一支良好的評(píng)估隊(duì)伍，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得認(rèn)可，而不是強(qiáng)制鑒定。政府部門要相互配合，共同管理。即使鑒定結(jié)論得到認(rèn)可，也要考慮弱勢(shì)群體的實(shí)際困難。只有這樣，拆遷工作才能順利進(jìn)行，惠及人民群眾，我國(guó)的建設(shè)工程才得以順利實(shí)施。你知道嗎