企業拆遷評估應注意什么？一、國有土地企業評估的法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規定：“房地產價格評估機構由業主協商選定；協商不成的，由業主確定多數決、隨機抽取等，具體辦法由省、自治區或者直轄市規定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。”第三十四條“房地產價格評估機構、房地產估價師出具虛假或者有重大錯誤的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；構成犯罪的，情節嚴重，依法追究刑事責任。”《國有土地上房屋征收評估辦法》。集體土地上企業評估：土地管理法、物權法、中小企業促進法、省市地方性法規、政策文件等；二是從實際出發，要注意涉及企業群眾的工廠拆遷問題，財務、物資、生產、供銷，影響著企業的方方面面。因此，對企業虧損的評估更為復雜。這不僅關系到政府工廠拆遷的需要，也涉及到企業作為一方，因此，不容忽視。一般來說，工廠拆遷對企業的影響，或者說給企業生產經營造成的損失，可以分為三個階段，即：拆遷準備階段、拆遷階段和拆遷后的正常生產階段。這三個階段的損失可以用一條曲線來表示，即從零開始逐漸上升（拆遷準備階段），上升到最高值（拆遷階段），然后從最高值逐漸下降到零（拆遷后恢復生產階段）。分別分析了以下三個階段：

（1）拆除準備階段：

1。由于工廠的客戶知道企業拆遷的消息，對其交貨能力缺乏信心，因此訂單會逐漸減少和轉移；

2。拆遷企業不能就地建設新產品、擴大生產規模，失去了發展的利潤機會；

3由于工廠即將拆遷，原材料訂單將逐漸減少，這勢必在與原材料供應商的價格談判中處于不利地位。

4。由于工廠即將被拆除，企業管理層勢必為此投入精力，這影響了工廠拆除前的生產管理。

5。新廠址建設的一系列費用，包括征地、規劃設計、廠房建設、基礎設施、裝修、廠房設施等。在這個階段，企業的沖擊和損失是從零開始的，曲線上升。（2） 拆除階段：

在搬遷階段，工廠完全關閉。營業收入為零，但企業其他費用仍需支付，包括：

1。生產經營仍需支付的費用：

A.涉及員工物流服務的建筑物也需要搬遷時，員工的工資（包括工資、福利、社保）和員工的物流需求；B.生產設備，運輸設備、辦公設備按月計提折舊費；C.管理費；D.不在搬遷范圍內的銷售、營業網點的日常費用（租金等）。

2。財務費用：工廠拆遷貸款利息支出。現階段，拆遷對企業的影響及由此產生的損失曲線上升，可能達到一個峰值。（3） 拆除后的生產恢復階段：

在這一階段，逐步完成設備的安裝調試，逐步恢復生產經營秩序；逐步恢復客戶對企業交貨能力的信心；原材料供應渠道逐步穩定；企業管理的主要精力逐步轉移；員工情緒也逐步穩定；最終工廠的生產效率達到拆遷前的水平，或因企業各項條件的改善而超過過去新廠址。現階段，企業拆遷損失的影響曲線呈下降趨勢，直至為零。第三，從法律角度應注意的問題是，評估機構應由拆遷人指定。這一點往往是最容易被忽視的。從實踐經驗看，自選評估機構的評估結果與政府自選機構的評估結果相差一倍以上。

2。在實際辦案過程中，許多評估機構對生產經營損失不進行評估。這一項在整個企業拆遷補償結果中占相當大的比例，一般是根據經營效益、營業額、利潤等情況確定的。

3。由于被拆遷企業的業主不具備相關知識，評估報告中缺項是最常見的問題之一。例如，上述拆除階段中的四個ABCD項目。

4。何時評估。在拆遷過程中，一些地方政府總是想先給企業施壓，從來不提評估問題，不下發征收補償安置方案決定書，這也是一種需要密切關注的違法行為。

總之，在長期的辦案過程中，發現各企業在拆遷評估過程中存在很多問題，但各不相同。要想徹底解決這一問題，就要從案例的角度出發，認真分析企業評價的癥結所在，從而在更大程度上提高薪酬水平，爭取薪酬。以上是小編為您整理的相關知識。如果你的情況更復雜，律霸還為律師提供在線咨詢服務。歡迎您進行法律咨詢。你知道嗎