1995年，a市國土資源局與a公司簽訂國有土地使用權出讓合同，a公司將5000平方米工業用地出讓給a公司，a公司于當年取得土地使用證并竣工投產。2008年，因規劃調整，經市人民政府批準，a公司所在地塊變更為商住用地。雙方重新簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，約定a公司2008年12月31日前開工建設，2010年5月31日前竣工。合同簽訂后，a公司支付了土地出讓金，續簽了土地使用證，平整了土地。2010年1月，因債務糾紛，法院判決將a公司的土地查封兩年。2012年，法院又關閉了一年。

2012年，市國土資源局認定a公司地塊為閑置土地，計劃收回a公司建設用地使用權并進行處置。a公司認定其土地被司法機關查封，不應視為閑置土地，國土資源局無法收回建設用地使用權。

本案有兩個爭議焦點，一是a公司的土地是否屬于閑置土地，二是司法部門查封的土地是否可以根據政府造成的閑置土地情況進行處置？

[答：

閑置土地的認定，請參照這四個標準

根據2012年國土資源部令第53號《閑置土地處置辦法》，以下是對閑置土地的定義及相關概念的簡要介紹，可概括為以下幾點：

首先，國有建設用地使用權人簽訂《國有建設用地使用權有償使用合同》或《出讓決定書》，取得開工許可證。在合同約定的日期或轉讓決定的一年內，基坑開挖作業沒有發生變化，基坑開挖作業不符合規定的標準。第二，基坑開挖已開始，但開發建設用地面積不到開工建設用地總面積的三分之一。三是除國有建設用地使用權出讓價款、出讓價款和向國家繳納的相關稅費外，其他投資額占總投資的25%以下。四是已開工開發，但暫停開發建設一年。就A公司所擁有的土地開發現狀而言，一是只進行土地平整，沒有基礎開挖；二是沒有進行開發利用，投資不到總投資的25%。符合閑置土地的認定標準，應當認定為閑置土地。

司法機關查封的土地，要根據政府造成的土地閑置情況進行處理。

筆者認為，現行法律法規并未明確司法查封是否由政府造成，但在處置閑置土地時，應參考政府造成的閑置土地情況。這是考慮以下幾點：

首先，根據國土資源部2008年下發的《關于進一步做好閑置土地處置工作的意見》（國土資發[2008]178號），被司法機關查封的土地，在查封前不符合閑置土地的認定標準，而如果在司法查封后一年以上仍未開工建設，則不能認定為閑置土地。其次，就司法查封的性質而言，其目的是防止債務人轉移資產，侵害債權人的合法權益。債務人繼續在被查封的土地上開發建設。一旦法院決定將土地作為資產清償債務，其開發建設成本將不計入土地資產，債務人的前期投資將白費。因此，債務人將不會繼續在被查封的土地上投資建設。三是在實踐中，一些地方在認定閑置土地時，將司法扣押納入政府事由范圍。綜上所述，筆者認為a公司的土地符合閑置土地的認定標準，可以認定為閑置土地。但是，在處置閑置土地時，應充分考慮閑置土地的成因，參照政府造成的閑置土地情況，不應收回A公司的建設用地使用權。

司法查封是否是政府造成閑置土地的原因，在實踐中早有探討以及理論界。建議有關部門在決策過程中明確這一情況。你知道嗎