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如何轉讓土地

來源: 律霸小編整理 · 2025-11-26 · 539人看過

A: 根據《農村土地承包法》和《物權法》的有關規定,土地承包經營權流轉分為兩種情況:家庭承包取得的土地承包經營權流轉和招標、拍賣、公開征求意見取得的土地承包經營權流轉,等(《農村土地承包法》第三十二條、第四十四條、《物權法》第一百二十八條、第十三條)4)。前者的流轉主體只能是集體經濟組織內部成員,流轉對象主要是耕地、林地、草地;后者的流轉主體不限于農村集體經濟組織內部成員,而后一流轉的對象范圍主要是不適合家庭承包的荒山、荒溝、荒山、荒灘等“四荒”。前者包括轉包、租賃、互換和轉讓,后者包括轉讓、租賃、股權和抵押。與《農村土地承包法》第三十一條第二款規定的林地承包經營權的繼承一起,我國農村集體土地承包經營權的流轉方式有轉包、租賃、交換、轉讓、抵押、股權、繼承七種。(1) 轉包,是指土地承包經營權人在一定期限內將承包土地的全部或者部分轉讓給集體經濟組織內的其他農民耕種、經營的行為。轉包后,原土地承包關系不變,原承包人繼續履行原土地承包合同約定的權利和義務。在正常情況下,分包商應向分包商支付分包費用。(2) 租賃是指土地承包經營權人作為出租人,在一定期限內將承包土地的全部或部分出租給他人從事農業生產經營,收取租金的行為。租賃后,原土地合同關系不變,原承包人繼續履行原土地合同,發包人和承包人的權利義務不變。(三)交換,是指承包人之間為了耕作或者各自的需要,交換屬于同一集體經濟組織的土地承包經營權。從表面上看,交換是土地的交換,但從性質上看,是由承包地交換引起的權利義務的交換。權利義務交換后,原發包人與承包人之間的關系成為交換后的發包人與承包人之間的關系。交換后的土地承包經營權人應當在交換前履行原土地承包人的義務。而土地承包經營權的交換只能在同一集體經濟組織內進行。(4) 轉讓是指承包人有穩定的非農業職業或者穩定的收入來源。經承包人申請,發包人同意,將部分或者全部土地承包經營權轉讓給其他從事農業生產經營的農民。農民與用人單位建立新的合同關系,原承包人與用人單位在土地上的合同關系終止。土地承包經營權的受讓人可以是集體經濟組織的成員,也可以是集體經濟組織以外的農民。土地承包經營權抵押是我國農村土地承包法和物權法起草中的熱點問題。爭論的焦點是土地承包經營權抵押權能否完全放開?最終通過的法律只允許以招標、拍賣、公開征求意見等市場化手段取得的“四荒”土地承包經營權抵押,而耕地承包經營權抵押,家庭承包取得的林地、草地是《農村土地承包法》和《物權法》中沒有規定的問題,即家庭承包取得的土地承包經營權不適用抵押轉讓方式。這樣,土地承包經營權抵押的定義可以概括為:債務人或第三人以競價方式取得的“四荒”土地承包經營權,拍賣或者公開協商,是以保證債務清償而不轉移占有為目的的償債擔保行為。債務人無力清償到期債務的,拍賣、變賣土地承包經營權的價款優先受償。《農村土地承包法》規定的股份轉讓方式有兩種:第一種是指該法第四十二條規定的股份轉讓方式,即“承包人為發展農業經濟,可以自愿加入土地承包經營權從事農業合作生產”股份轉讓是指承包人以家庭承包的方式取得承包經營權,以相互分享的形式將承包經營權組織在一起,從事農業合作生產。而不是將土地承包經營權量化為股份,投資于工商企業或者從事農業生產的公司,或者將土地承包經營權作為投資設立新的農業經營公司。二是該法第四十九條所說的股權轉讓,即通過招標、拍賣、公開征求意見等方式取得的“四荒”承包經營權。承包商可以將其量化為股份,并將其投資于農業生產公司或建立農業生產和管理公司作為投資。(7) 土地承包經營權因繼承發生的轉讓,限于兩種情形:一是農村土地承包法第三十一條第二款規定的林地承包經營權的繼承;二是土地承包經營權的繼承農村土地承包法第三十一條第二款規定的林地;二是根據農村土地承包法第五十條規定,承包人死亡的,其繼承人可以繼續承包招標、拍賣、公開征求意見取得的土地承包經營權,即繼承人可以取得土地承包經營權在剩余合同期內通過繼承取得經營權。但法律對家庭承包取得的林地以外的土地承包經營權的繼承沒有規定。

承包人有權決定以何種方式轉讓土地承包經營權。《中華人民共和國農村土地承包法》第三十四條規定:“土地承包經營權轉讓的主體是承包人。承包人有權依法自主決定是否轉讓、如何轉讓土地承包經營權。”

另一種方式在農村非常普遍,即承包人用雇工的方式耕種或管理土地,但這實際上是一種“代為耕種”。在大多數情況下,耕作收獲仍歸承包人所有,“代為耕作”只得到承包人支付的金錢或物質報酬。因此,這種方式不是土地承包經營權的轉讓,而是承包人與發包人之間的一種勞動合同關系。你知道嗎

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