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同樣的錢買車位，代金券卻大相徑庭

近日，開發商天津陽光100國際新城萬仁小區“只賣不租”的小區地下車位引起了業主的不滿。不少業主表示，不是不愿意買車位，而是擔心10萬元以上買不到保安。

原來，業主在小區購買地下車位時得到的不是產權證，而是一份“地下車位使用權轉讓合同”，合同中寫明業主獲得與土地出讓期限一致的“使用權”。該銷售人員表示，在天津等多個城市，業主購買地下車位后，不能單獨辦理車位權屬登記，也不能辦理車位權屬證明。據調查，不少城市的業主購買地下車位往往要花費10萬元以上。在廣州、深圳等地，一些地下停車位的價格甚至高達50多萬元，但業主卻拿到各種維權證書。

家住杭州東方花城社區的徐女士花15萬元購買了一份《地下車位轉讓協議（人防）》，協議中寫明該車位屬于“人防范圍”，“不能辦理權屬證明”，權利期限未明確。

天津融輝北苑小區業主吳先生以17萬元購買了該地下車位，并與開發商簽訂了“地下車位轉讓協議”，“使用年限與所購住房用地相同”。

這也是一個開放式地下停車位，但家住北京市海淀區某小區的李女士卻有這個停車位的產權證。該產權證與商品房產權證相同，規劃用途為“車位”，普遍存在“權屬分離”的情況。家住江蘇泰州美豪尚駿社區的趙先生的車位也有產權證，與商品房產權記錄在同一份產權證上。目前，地下停車位的權屬有三種。居住區業主在購買地下車位前，必須明確地下車位權屬。

在第一種情況下，如果在購房時地下車位面積已經計入共享面積，這種地下車位就拿不到產權證，屬于小區所有業主，開發商無權出售，更談不上轉讓。第二種情況，地下車位建筑面積不分攤，開發商單獨取得車庫產權的，開發商可以將產權出售給購房者，但地下車庫只能預售給小區范圍內商品房的預購者。

另外，第三種情況是部分地下停車位屬于人民防空工程，人民防空工程是國家強制建設的，禁止開發商出售。根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定，“人民防空工程平時由投資者使用和管理，利潤歸投資者所有”，相比之下，地下停車位屬于人民防空工程的，即開發商的投資已被收回隨著土地使用權的轉讓自動轉移給全體業主，因此人防工程改造車庫收入屬于全體業主。

法律專家提醒，不少開發商在出售房屋的同時，也在出售地下車位，但很多業主并不知道出售地下車位是否合法，由此引發諸多糾紛。有時，業主分攤了車位面積，但仍向開發商交納購置費或租金，導致開發商二次獲利，或開發商將不屬于自己產權，但屬于大多數業主的車位出售。這些都是業主在購買前需要注意的事情。理順權屬：在不動產統一登記制度下，近日，住房和城鄉建設部、國土資源部下發了《關于進一步完善城市停車場規劃建設和土地利用政策的通知》，明確提出《規范停車場產權手續辦理》和《停車場業主可以依法向停車場房地產登記機構申請辦理房地產登記手續》。這被認為是實現停車場權屬標準化的重要一步。南開大學法學院副院長陳向東說：“對停車場的不動產進行明確登記，就是把停車場作為一項獨立的產權，更明確地界定其法律關系。”。

然而，文件并未提及業主購買的單個停車位是如何登記的。

今年5月，住房和城鄉建設部發布的《城市地下空間開發利用“十三五”規劃》提出，“對現有和在建地下空間進行分類、收集信息，記者查閱了《不動產登記操作規程（試行）》，看到“地下車庫、商鋪等具有獨立使用價值的特殊空間”都是納入其中的不動產單位。

開發商擁有的地下停車位屬于具有獨立使用價值的特定空間。如果業主購買后不能取得產權，即所有權，業主的部分不動產事實上不能登記。

據了解，目前，在開發商有產權的前提下，獨立分區的地下停車位一般可以辦理分體產權登記，而對于劃線和開放式地下停車位，部分業主拿到產權證，但有些人不能，根據《物權法》第六章的規定，業主擁有建筑物專有部分的所有權，如住宅和商業用房。根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛具體應用法律若干問題的解釋》，建筑物區分所有權具有結構上的獨立性、可明確區分性、使用上的獨立性、可專用性、可獨立使用的車位、攤位而其他特定空間登記為“特定所有人的所有權客體”的，應當認定為專有部分。

開放式地下停車位可通過劃線單獨使用。它是一個專有的部分，所有者應該能夠獲得停車位的所有權和產權登記。不少專家表示，我國正在推進不動產統一登記制度，地下停車位權屬認定不應繼續模棱兩可。有關部門要盡快對符合法定條件的地下停車位進行產權登記，制定相對統一規范的登記證書，既保護了公民的合法財產，也有利于明確全社會的房地產狀況。你知道嗎