土地使用權(quán)出讓是一種產(chǎn)權(quán)交易。買受人不僅可以在土地上種植植物獲取收益，還可以自主控制和處分土地使用權(quán)。下面我們就通過(guò)一個(gè)案例來(lái)分析土地出讓合同糾紛，了解土地出讓合同的相關(guān)知識(shí)。

[基本事實(shí)]

[一審裁定和判決]

金華市中級(jí)人民法院認(rèn)為，XX管委會(huì)與浙江XX永X電子有限公司簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》內(nèi)容。，XX縣人民政府授權(quán)的華XX公司合法有效，支持XX管委會(huì)要求華XX公司繳納土地出讓金的要求。但雙方于1996年7月1日簽訂的貸款協(xié)議，將逾期未交的土地出讓金轉(zhuǎn)為貸款，違反了有關(guān)財(cái)務(wù)規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。因此，XX管委會(huì)要求按照貸款協(xié)議約定的利率計(jì)算滯納金的請(qǐng)求不予支持。逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)按照最高人民法院有關(guān)司法解釋計(jì)算支付；華XX公司是原浙江浦江永X電子有限公司權(quán)利義務(wù)的繼承人。，因此，本案應(yīng)當(dāng)承擔(dān)土地出讓金和逾期違約金的民事責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十二條、第十五條的規(guī)定，法院于2002年5月22日作出判決：華XX公司自判決生效之日起10日內(nèi)向XX管委會(huì)繳納土地出讓金154.5萬(wàn)元，并支付違約金滯納金（自1996年7月1日起至實(shí)際履行之日，按每天萬(wàn)分之四計(jì)算）。案件受理費(fèi)23619元，由XX管委會(huì)承擔(dān)，華XX公司22619元；保全費(fèi)14129元，由華XX公司承擔(dān)。

[當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求和抗辯]

宣判后，華XX公司不服上述判決，上訴認(rèn)為：雙方于1996年7月1日簽訂的《借款協(xié)議書》表明土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同已經(jīng)履行，雙方形成了另一種合同關(guān)系，即借款合同關(guān)系。一審法院判令華XX公司繳納土地出讓金，屬于認(rèn)定錯(cuò)誤；原審法院判令華XX公司繳納土地出讓金判決適用已廢止的司法解釋，判令其繳納萬(wàn)分之四的罰款，違反了相關(guān)司法解釋的規(guī)定；由于XX管委會(huì)出讓的土地未按規(guī)定提供配套設(shè)施，華XX公司配套設(shè)施費(fèi)用80余萬(wàn)元，應(yīng)在貸款中予以沖抵。據(jù)此，上訴人請(qǐng)求二審法院撤銷原判，變更判決，向XX管委會(huì)返還人民幣1108080.64元。

XX管委會(huì)認(rèn)為：華XX公司欠被申請(qǐng)人的是土地出讓金，不是貸款；華XX公司未按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定支付土地出讓金，應(yīng)依法支付違約金；雙方簽訂的土地出讓協(xié)議中并未明確具體配套條款，華XX公司要求在土地出讓金中沖抵其配套費(fèi)用80余萬(wàn)元，這是沒(méi)有根據(jù)的，公司也沒(méi)有提起反訴。因此，一審法院認(rèn)定事實(shí)，正確適用法律，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。浙江省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方簽訂的土地出讓協(xié)議內(nèi)容合法，主體合格，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其效力。由于公司未按協(xié)議約定支付土地出讓金，雙方協(xié)商將未支付的土地出讓金部分轉(zhuǎn)為貸款，并簽訂了貸款協(xié)議，但雙方并不存在真實(shí)的貸款關(guān)系。華XX公司提出上訴理由，雙方形成另一種合同關(guān)系，即借款關(guān)系，不予支持。華XX公司應(yīng)支付所欠土地出讓金154.5萬(wàn)元，并承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。違約責(zé)任按照最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金的有關(guān)司法解釋處理。至于抵減配對(duì)費(fèi)，由于華XX公司未能提供有效證據(jù)證明其主張，故上訴理由不予支持。據(jù)此，浙江省高級(jí)人民法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十五條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法通則》第一百一十一條的規(guī)定，作出如下判斷：

變更（2002）金中民一處子第XX號(hào)金華市中級(jí)人民法院民事判決書正文，即華XX公司應(yīng)當(dāng)自判決書生效之日起10日內(nèi)向XX管委會(huì)繳納土地出讓金154.5萬(wàn)元，并向XX管委會(huì)繳納1996年7月1日至實(shí)際履行之日的滯納金154.5萬(wàn)元作為土地出讓金，并按中國(guó)人民銀行同類逾期貸款利率繳納1996年7月1日至實(shí)際履行之日的滯納金同一期間，自實(shí)際履行之日起計(jì)算，并自判決生效之日起十日內(nèi)支付。

[本案分析]

本案有兩個(gè)問(wèn)題值得討論：

1。本案性質(zhì)是否為貸款糾紛或土地出讓金糾紛。華XX公司在訴訟中主張的配套費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)的反補(bǔ)貼是否必須以反訴的形式提出。對(duì)于本案爭(zhēng)議的性質(zhì)，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)土地使用權(quán)出讓金的繳納作了明確規(guī)定。《條例》第十四條規(guī)定，使用人應(yīng)當(dāng)自簽訂土地使用權(quán)出讓合同之日起60日內(nèi)繳納全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未足額支付的，轉(zhuǎn)讓人有權(quán)解除合同，并要求賠償違約金。”第十六條規(guī)定“土地使用者繳納全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行登記，取得土地使用證，取得土地使用權(quán)。”因此，從這兩條規(guī)定來(lái)看，只要受讓人（土地使用者）實(shí)際取得國(guó)有土地使用權(quán)證，意味著受讓人已繳納全部土地出讓金。但在實(shí)踐中，被出讓人不繳全部土地出讓金，不辦理土地使用權(quán)證的情況時(shí)有發(fā)生。有的地方只要交了40%的地價(jià)，就可以辦國(guó)有土地使用證，這導(dǎo)致了更嚴(yán)重的后果。這種不規(guī)范的做法是如何依法行政的問(wèn)題，不在民事審判權(quán)的范圍之內(nèi)。沒(méi)有必要在審判中對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。然而，為了達(dá)到依法行政的正式效果，相關(guān)行政部門通常會(huì)采取一些“迂回”的方法。在這種情況下，XX管委會(huì)將華XX公司所欠的土地出讓金轉(zhuǎn)為貸款，這方面可以考慮。

本案中，雙方僅就拖欠土地出讓金問(wèn)題重新簽訂貸款協(xié)議，并約定將土地出讓金轉(zhuǎn)為貸款。是否應(yīng)該承認(rèn)雙方形成了新的借貸法律關(guān)系？

有人認(rèn)為，就土地使用權(quán)出讓合同的履行而言，XX管委會(huì)已經(jīng)向華XX公司出具了土地使用權(quán)證，其余只是支付了土地出讓金的余額。雙方僅就本條款的支付進(jìn)行協(xié)商，并聲明就轉(zhuǎn)讓合同的履行而言，除本條款的支付外，對(duì)其他問(wèn)題不存在爭(zhēng)議。雙方約定將貨款轉(zhuǎn)為貸款后，形成貸款合同關(guān)系。借款關(guān)系一經(jīng)形成，當(dāng)事人之間的關(guān)系即告終止，原合同約定的所有權(quán)利義務(wù)也隨之終止。這是當(dāng)事人意思自治的表現(xiàn)，法院沒(méi)有必要干預(yù)。因此發(fā)生爭(zhēng)議的，只能在履行借款合同時(shí)審理。也就是說(shuō)，對(duì)于土地使用權(quán)出讓合同，實(shí)質(zhì)上可以認(rèn)為華XX公司已經(jīng)支付了全部土地出讓金。土地出讓金余額已轉(zhuǎn)為貸款性質(zhì)，由XX管委會(huì)借給華XX公司。如果