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寧波
如何避免在建工程抵押與預售之間的沖突
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條規定，只要“商品房預售抵押，開發建設投資達到項目建設總投資的25%以上，建設進度和竣工交房日期已經確定的”，開發企業可以向縣人民政府房地產管理部門申請抵押，辦理預售登記，領取商品房預售許可證，再進行商品房預售。
根據《中華人民共和國擔保法》第四十九條規定：“抵押期間，抵押人轉讓已登記的抵押物的，應當告知抵押物的抵押權人和受讓人；抵押人未告知抵押權人或者受讓人的，轉讓無效，“此時，由于在建項目已抵押給銀行，如果銀行同意開發企業預售，作為抵押的土地和房地產將逐漸分離，銀行的抵押將逐漸失效，而銀行的債權尚未清償。因此，銀行如何及何時同意房地產開發企業預售商品房已成為銀行防風保的關鍵。以在建工程為抵押的商品房預售，可以按照以下步驟進行：
首先明確法律關系，預售部分先解除抵押關系，然后簽訂預售合同，否則，簽訂的預售合同無效。也就是說，開發商向銀行支付相當于還貸金額的款項或提供相當于該筆款項的其他房產作為擔保后，銀行同意解除預售部分的抵押關系，開發商將部分商品房出售給購房人。如此反復，移動銷售，才能實現良性循環。二是銀行要深入介入預售環節，包括簽訂每份合同，甚至直接負責銷售專用章，定期清查商品房庫存，與房地產管理部門核對銷售進度，防止違法開發企業隱瞞真相、低價銷售。
第三，也是最重要的一點，銀行應盡可能成為唯一的監管銀行，全權收存房屋銷售資金。開發企業在申請預售許可證時，選擇按揭銀行作為監管銀行，在銀行設立預售資金收存專用監管賬戶，并與監管銀行簽訂監管協議，明確雙方的權利義務。預售許可證明確了監管賬戶，預售款包括其他銀行提供的按揭貸款必須存入指定的監管賬戶。監理銀行必須按照監理單位對工程進度的審批意見撥付預售資金。開發企業要嚴格按照施工方案組織施工。在項目實際進度與計劃進度一致的前提下，允許按照相應的預算方案使用預售資金。當實際工程進度落后于計劃進度時，禁止使用預售資金。你知道嗎
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