1、 如何防止房地產商是否已經設立了抵押貸款

買房，你必須取得房地產商的產權，否則你的合法權益就得不到保障。不過，買房時一定要注意想買的房子是否已經設置了抵押貸款。

在商品房開發過程中，開發商往往以全部或部分國有土地使用權或在建項目作為融資需求的抵押物，向銀行申請貸款。根據我國《擔保法》，未經抵押權人同意，抵押人（一般為借款人）不得處分抵押物。因此，在按揭尚未解除的情況下，開發商必須在商品房預售前征得享有抵押權銀行的同意，并確保預售所得用于還貸，使買賣雙方能夠順利辦理產權過戶。

因此，購房人在購房前查看開發商出示的《國有土地使用權證》時，應注意該權證上“相關其他權證”一欄是否注明上述抵押。如果是，買受人應當注意核對所購房產是否屬于抵押部分。由于個別開發商未能按期償還銀行貸款，銀行不愿放棄開發項目的抵押貸款，導致購房者無法順利取得產權證。二是抵押房屋買賣合同是否有效？我們先來看看相關的法律規定：《中華人民共和國擔保法》第四十九條第一款規定：“抵押期間，抵押人轉讓登記的抵押物，應當告知抵押權人和受讓人所轉讓的財產已經抵押，抵押人不告知抵押權人；轉讓人未告知受讓人的，轉讓行為無效。”

根據《擔保法》的規定，抵押期間抵押物轉讓的，未告知抵押權人或者受讓人的，轉讓無效。但根據相關法律和司法解釋，這一結論是站不住腳的。《擔保法司法解釋》全文第六十七條規定：抵押期間，抵押人未通知抵押權人或者受讓人轉讓抵押物的，抵押物已經登記的，抵押權人仍然可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人可以代表債務人清償全部債務，解除抵押。受讓人清償債務后，可以向抵押人追償。

即在充分保護抵押權人利益的前提下，抵押物的出售是有效的。對此，后來的《物權法》給出了較為明確的結論。《中華人民共和國物權法》第一百九十一條規定：“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押物的，應當提前向抵押權人清償債務或者提存轉讓價款。轉讓價款超過債權數額的，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，未經抵押權人同意，抵押人不得轉讓抵押物，但受讓人應當代表抵押權人清償債務，解除抵押權的除外。”

即使抵押房屋買賣合同確認有效，只要抵押不解除，房屋就不能辦理過戶手續，也不能變更。《中華人民共和國擔保法》第五十三條第一款規定：“債務履行完畢抵押權人未清償的，可以與抵押人協商將抵押物折價或者以拍賣、變賣抵押物的價格清償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。“根據我國法律規定，抵押權的實現必須具備以下四個條件：

1。抵押必須有效存在。抵押權無效或者被撤銷的，不能實現。（2） 債務人的履行期限必須屆滿。債務人履行債務的期限是否屆滿，是決定債務人是否履行債務的時間標準。三。債權人沒有得到償還。債權人未在債務履行期屆滿時清償債務，表明債務人未按期履行債務。無論債務遲延履行還是拒不履行，債權人都可以行使抵押權清償債務。未清償的債務不是債權人造成的。因債務人不清償債務致使債權人不能清償時，抵押權才能行使。債權人因自身原因未清償債務的，抵押權人不能行使抵押權。上述知識是小編對上述問題的回答。買房時一定要注意房子是否已經抵押。如果抵押房屋不能辦理登記，將對買受人產生不利影響。如果您需要找律師解決法律問題，歡迎您到律師事務所進行法律咨詢。你知道嗎