1、 房子抵押后能賣嗎。首先，根據我國法律規定，抵押人在抵押期間轉讓已登記的抵押物的，應當告知抵押物的抵押權人和受讓人；抵押人未告知抵押權人或者受讓人的，轉讓無效。抵押物轉讓價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，抵押物不得轉讓。其次，抵押人應當向抵押權人提前清償有擔保債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。第三，抵押期間抵押人未告知抵押權人或者受讓人抵押物的轉移，抵押物已經登記的，抵押權人仍然可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人可以代表債務人清償全部債務，解除抵押。受讓人清償債務人債務后，可以向抵押人請求賠償。

（2）房屋抵押后能否出售？

根據上述法律規定，已抵押給銀行的房屋如要出售，買受人應通知銀行。如果銀行同意出售，購房者可以提前還貸、解除抵押或辦理轉按揭，從而實現房屋出售。那么，具體來說，如何買賣抵押房屋呢？第二，抵押房屋如何買賣？

抵押房屋的轉讓是房地產交易中一種非常典型的模式。通常，原業主通過向銀行申請貸款的方式購買房屋，并將房屋抵押給銀行作為償還貸款的擔保。在按揭期間，如果房東想轉讓房屋，交易方式與無按揭轉讓房屋有很大區別。

房地產交易中心將根據抵押權人是否同意轉讓抵押物或是否已注銷抵押登記來判斷房屋是否可以轉讓，從而保護銀行的合法權益，確保整個房地產交易系統的安全。一般來說，在實踐中，房屋買賣雙方都可以采用的交易方式有幾種，既符合法律規范，又具有可操作性：

（1）提前還款和解除抵押。

雙方簽訂房地產買賣合同后，原業主一次性將欠銀行的全部貸款余額提前歸還，銀行解除抵押，房地產交易中心取消抵押登記。這樣，原業主將獲得房屋的全部產權，然后雙方就可以按照一般二手房銷售流程完成交易。

這種方式的優點是，在房東取得全部產權之前，購房者不支付房款，因此購房者資金的保障性很高；缺點是如果房東集資還貸，就要求房東有較強的資金實力或融資能力，而且沒有充分利用購房者的首付參與還款，這不是最經濟的解決方案。（2） 申請轉按揭。

雙方簽訂房地產買賣合同后，共同向原業主的原貸款銀行申請辦理再抵押手續。

這種方式的優點是不需要籌集資金提前還貸，也沒有融資壓力。相反，房東原來的還款義務轉移給買受人，抵押人通過變更抵押登記由房東變為買受人；但如果買受人需要到另一家銀行貸款，就會出現跨行抵押過戶的問題，操作繁瑣。（3） 買房為原業主提前還貸。

雙方簽訂房地產買賣合同后，買方將用首付款幫助房東歸還貸款余額。

這種方式的優點是充分利用了資金的流動價值，搞活了買家的首付，雙方共同解決了交易的最大障礙；缺點是買家的首付存在一定的風險。如果原房主用購房人的資金幫助其還貸，然后取得房屋的全部產權，再將房屋轉售給他人而逃逸，購房人既不能取得房屋產權，又使首付破產。當時，他只能通過其他法律途徑追討，這是非常被動的。第三，如果法律規定土地使用權和房屋所有權一起抵押，就沒有合法的抵押。所謂法定抵押，是指未經當事人同意設定抵押或者抵押登記，依法直接生效的抵押。從世界各國的抵押制度來看，法定抵押的情形如下：

1。公法性質的法定抵押。例如，根據《瑞士民法典》第836條，以公法或其他對土地所有人具有普遍約束力的法律為基礎，由地方和州法律規定的不動產抵押，即使未經登記，也仍然有效，除非另有規定。這種抵押是為了保證國家稅收等權利的實現。基于與抵押人特殊關系的法定抵押。例如，《法國民法典》第2121條規定，一方對另一方的財產享有法定抵押權，未成年人和監護人對監護人或法定管理人的財產享有法定抵押權，國家，省、市行政事業單位對稅務人員、會計人員的財產享有法定抵押權。這種法定抵押的目的是保護配偶一方、未成年人或者國家、省、市等的合法權益，保障其對配偶另一方、監護人、國家特殊工作人員債權的實現。因為在上述主體關系中，另一方夫妻、監護人、稅務人員或會計在很大程度上占有對方的財產，利用這一優勢侵吞對方利益、增加自己財產的風險和可能性很大，因此，法律有必要給予特別保護。

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