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未授權人的抵押是否有效

來源: 律霸小編整理 · 2025-05-14 · 553人看過

規定房屋、土地抵押權只是為了解決土地使用權和房屋所有權屬于不同權利人時的利益沖突，而不是強行擴大抵押權的效力。因抵押權的實現而拍賣抵押的土地使用權和房屋所有權時，房屋所有權和土地使用權可以一并拍賣。但是，抵押權的效力不能達到未約定部分，抵押權人也不能對未約定部分享有優先受償權。1992年，a公司從城西危房辦購買了胡家竹園商廈一、二、六層，共支付181萬元。1993年8月，a公司與B公司約定，以110萬元的價格將該商業辦公樓一、二層出售給B公司。1993年9月至1995年12月，B公司分4次付清購房款。1993年11月30日，城西危房辦為B公司1993年9月25日購買的房屋開具了04號售房發票，1994年5月6日，a公司以04號售房發票丟失為由，要求危房辦再次開具07號發票，1994年10月12日，A公司取得了房屋所有權證。1996年1月15日，a公司因業務需要向中國銀行借款169萬元，在胡家竹園商業辦公樓一、二、六層設置抵押，并到市房產管理局產權監督所辦理抵押登記手續。后來，因a公司貸款到期未還本息，中國銀行以貸款合同糾紛為由向法院提起訴訟，請求法院判令a公司償還貸款本息，并主張行使首期抵押權，胡家竹園商務辦公樓二、六層。本案爭議的焦點是抵押權是否有效。筆者認為，本案中的抵押權是有效的，而處理本案的關鍵在于如何理解物權公示變更的效力與善意第三人利益保護之間的關系。公示原則是指物權變動必須經過法定公示才能生效，物權以登記為公示方式的原則。基于登記信托，善意第三人有理由相信登記簿上記載的權利人是真正的權利人。然而，無論現代登記制度如何完善，登記內容與實際權利之間的不一致性都無法完全避免（本案就是一個例子），這就要求賦予登記公信力以保護善意第三人。這里還涉及到一個問題，即善意取得制度能否適用于不動產。在我國《物權法》頒布之前，人們普遍認為善意取得制度只適用于動產。究其原因，是不動產所有權的取得必須以登記為生效要件，不存在善意取得的可能性。至于抵押權人中國銀行，既不知道也不應該知道登記有誤，其對登記的信任是正當的。因此，中國銀行可以依據善意取得制度和公示公信原則予以保護。同時，筆者認為，法律賦予登記公示的公信效力是為了保護善意第三人，但并不意味著可以忽視真正權利人的利益。該制度只有在善意第三人的利益與真實權利人發生沖突時，才優先保護善意第三人，以維護交易秩序。物權人雖然喪失了物權，但可以通過其他途徑保護自己的合法權益。因此，房屋的真正主人B公司可以向無權處分房屋的人a公司索賠。另外，如果市房產管理局、登記機關在具體行政行為中存在過失，B公司可以要求市房產管理局承擔相應的行政賠償責任。你知道嗎

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