1。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式取得。房地產(chǎn)依法拍賣后，應(yīng)當(dāng)從拍賣價(jià)款中支付相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款，抵減土地使用權(quán)，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。”因此，如果劃撥土地使用權(quán)抵押，抵押物的還款順序只能從屬于土地使用權(quán)出讓金。《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，承包人可以依法與發(fā)包人協(xié)商折價(jià)或者申請(qǐng)人民法院拍賣，但根據(jù)建設(shè)工程性質(zhì)不宜折價(jià)或者拍賣的除外。建設(shè)工程價(jià)款從工程折價(jià)或者拍賣價(jià)款中優(yōu)先支付。”《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)》也明確規(guī)定，建設(shè)單位對(duì)工程承包人所欠的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第四十五條明確規(guī)定：“納稅人所欠稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)立抵押、質(zhì)押或者扣押納稅人財(cái)產(chǎn)之前的，應(yīng)當(dāng)在抵押、質(zhì)押、留置之前繳納。”根據(jù)這一規(guī)定，如果企業(yè)在提供抵押前拖欠稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)先于抵押權(quán)人處分抵押物，并對(duì)處分價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。即使抵押權(quán)人已經(jīng)處分抵押物或者折價(jià)補(bǔ)償，稅務(wù)機(jī)關(guān)也有權(quán)在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)向抵押權(quán)人追繳企業(yè)拖欠的稅款。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于部分城市試行國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)的通知》，企業(yè)依法取得的土地使用權(quán)出讓收入，首先用于破產(chǎn)企業(yè)職工安置。職工安置后有剩余的，與其他破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)一并列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配計(jì)劃。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于部分城市試行國(guó)有企業(yè)合并破產(chǎn)和職工再就業(yè)的補(bǔ)充通知》，破產(chǎn)企業(yè)職工安置費(fèi)用，從破產(chǎn)企業(yè)依法取得的土地使用權(quán)出讓收入中列支。破產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)為抵押物的，其轉(zhuǎn)讓收入也應(yīng)當(dāng)先用于安置職工。我國(guó)法律沒(méi)有禁止以土地使用權(quán)抵押的商品房預(yù)售許可證。但是，《最高人民法院關(guān)于人民法院處理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》規(guī)定：“在執(zhí)行貨幣債權(quán)時(shí)，以被執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名義登記的商品，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。買(mǎi)受人提出異議，符合下列條件，可以排除其權(quán)利的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持：（一）簽訂了合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣合同人民法院查封前；（二）所購(gòu)商品房為居住用房，買(mǎi)受人名下無(wú)其他居住用房；（三）已付價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)的50%。”因此，土地抵押后在土地上建造、出售房屋的，房屋買(mǎi)受人有權(quán)排除土地抵押。第二，法律優(yōu)先權(quán)的防范與對(duì)策。明確要求借款企業(yè)提供完稅證明和相應(yīng)的建設(shè)工程支付證明。必要時(shí)，可以直接向稅務(wù)機(jī)關(guān)了解企業(yè)的納稅情況，并要求企業(yè)提前繳納稅款。2仔細(xì)評(píng)估并確認(rèn)抵押資產(chǎn)凈值。由于上述優(yōu)先權(quán)存在的基礎(chǔ)是某種債權(quán)的存在，即債務(wù)人對(duì)優(yōu)先權(quán)人負(fù)有債務(wù)，因此在估計(jì)和確定擔(dān)保物價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)剔除債務(wù)人對(duì)相關(guān)優(yōu)先權(quán)人負(fù)有的債務(wù)數(shù)額。三。注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售，特別是借款人取得商品房預(yù)售許可證后未使用房屋銷售資金還貸的，債權(quán)人應(yīng)及時(shí)采取法律措施保護(hù)權(quán)益。

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