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寧波
建筑業房地產抵押的特點
1。土地使用權抵押是其主要形式。
由于土地正在開發建設中，地上建筑物尚未取得房屋所有權證，很少與房屋設定抵押。抵押標的物主要是土地使用權，地上建筑物作為土地附著物抵押。即使在建房屋已經批準預售，可以抵押，或者可以在建樓層設置抵押，但由于該房屋或者樓層尚未取得經適房所有權，抵押的不是該房屋或者樓層，而是該房屋或者樓層占用的土地使用權，而該房屋或樓層仍作為土地使用權和土地使用權的附著物抵押，同時該書將在抵押合同一章中進一步論述。因此，按揭標的物的置換是開發商經常遇到的問題。在建設初期，抵押物是土地使用權。隨著資金的不斷投入和建設項目的逐步推進，地上建筑物的價值不斷增加，每平方面積的土地使用權價值也隨之增加。為方便融資或房屋銷售，開發商需要將原已抵押的純土地使用權置換為面積較小的土地使用權和部分地上建筑物作為附著物。
<2，更多參與新房的處理。
如果開發商在行使抵押權和處分抵押財產時，不更換已設定為抵押的土地使用權，將涉及對地上新房的處理。新房是指抵押貸款設定后建造的房屋。它不是抵押物的標的，而是作為抵押物的土地使用權的附著物，與土地使用權是分不開的。因此，在處分土地使用權時，新房只能一并處分，但不能優先支付抵押權人對新房的處分收入。我國《擔保法》第五十五條規定，城市房地產抵押合同簽訂后，土地上的新房不屬于抵押物。抵押房地產需要拍賣時，土地上新增的房屋可以依法與抵押物一并拍賣，但抵押權人對新增房屋拍賣所得不享有優先受償權。抵押人主要是債務人，而不是第三方。這是由房地產開發商抵押貸款的目的決定的。建設用地使用權抵押多為自籌資金開發建設，很少以第三人身份擔保債務履行。原因在于相關法律的局限性。《公司法》第六十條規定，公司董事、經理不得以公司財產為公司股東或者其他個人的債務提供擔保?！吨腥A人民共和國中外合作經營企業法實施細則》第二十九條規定，以合作經營企業資產抵押的決議，必須經董事、董事會成員或者聯合管理委員會一致通過。由于上述規定，開發商更容易獲得法律和董事會的支持，將自己的房地產抵押給自己的債務。
由于開發商通常為自己的債務提供抵押擔保，因此他們既是抵押人又是債務人，受抵押合同和主債務合同的雙重約束；而且，在發生法律糾紛時，抵押人也是主債務合同的債務人，而不是第三方，抵押人對抵押合同效力的懷疑較少，在依法處分抵押物時阻力較小，與抵押權人合作的可能性較大。你知道嗎
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