購房人繳納的定金如何處理房屋買賣認(rèn)購書約定的定金。出賣人以認(rèn)購、定購、預(yù)約等方式接受買受人的定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保的，因一方原因不能訂立商品房買賣合同的，按照《定金法》的規(guī)定處理；因出賣人原因不能訂立商品房買賣合同的，不能歸責(zé)于雙方，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人。也就是說，在買受人簽署認(rèn)購書、正式簽訂商品房買賣合同之前，如果買受人因買受人原因“未簽訂商品房買賣合同”，出賣人不得退還定金。但如因雙方原因，如合同不能達(dá)成一致，賣方應(yīng)將定金退還買方。

在認(rèn)購書中，通常有存款和抵押等聲明。這樣的協(xié)議不能視為定金協(xié)議，而應(yīng)仔細(xì)分析。雙方簽署的認(rèn)購書中約定的。如買方能簽訂正式合同，已付定金不予退還。如果賣方不簽訂合同，買方已經(jīng)支付的定金應(yīng)雙倍返還，那么這樣的協(xié)議應(yīng)該是關(guān)于定金的。但如果沒有雙退協(xié)議，則應(yīng)視為預(yù)付款或定金協(xié)議，不適用定金規(guī)則。認(rèn)購書中的定金實(shí)際上具有合同定金和違約定金的雙重功能。認(rèn)購書是預(yù)約，是為將來簽訂正式銷售合同而提前簽訂的獨(dú)立合同。根據(jù)約定，開發(fā)商的義務(wù)是將來與購房者簽訂銷售合同，并將房屋出售給購房者，而購房者的義務(wù)是簽訂購房合同。為了平衡當(dāng)事人的利益，法律規(guī)定，買受人支付定金后無正當(dāng)理由不簽訂買賣合同的，定金將丟失；出賣人無正當(dāng)理由不簽訂買賣合同的，定金應(yīng)雙倍返還。由于定金具有擔(dān)保性質(zhì)，一方違約，定金不予退還或雙倍退還。因此，買賣雙方應(yīng)在認(rèn)購協(xié)議中分別約定在簽訂正式合同過程中可能出現(xiàn)的各種情況，以保護(hù)雙方的權(quán)益。

（1）如果買方未能在認(rèn)購協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)簽訂合同，則屬于買方違約，定金不予退還；出賣人在認(rèn)購協(xié)議約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)售給第三人或者再次與第三人簽訂認(rèn)購協(xié)議，致使雙方未能正式簽訂合同的，屬于出賣人違約，出賣人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金給買受人。

（2）任何一方對認(rèn)購協(xié)議中確認(rèn)的條件如房間號、價格、面積等進(jìn)行修改，導(dǎo)致未能簽訂合同的，修改后的一方應(yīng)視為違約方的違約金。買受人違約的，定金不予退還；出賣人違約的，定金雙倍退還。（3）買賣雙方在約定期限內(nèi)正式簽訂合同的，定金可以作為購房款，也可以在買受人履行合同后退還給買受人；在正式合同履行過程中一方違約的，適用“不退”或“雙倍返還”的規(guī)定。（4） 因出賣人不符合房屋買賣（預(yù)售）條件致使認(rèn)購協(xié)議無效的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人，并承擔(dān)締約過失責(zé)任。（5） 如果制造商提供給買方的證明文件不真實(shí)且無法簽訂正式合同，賣方應(yīng)將定金全額退還買方。（六十）雙方不違反前款第（一）項約定，難以達(dá)成預(yù)售（售）合同及補(bǔ)充協(xié)議，但未簽訂合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金全額退還買受人。購房者交納的定金如何處理？買房人交定金時要想清楚。一旦你付了定金，就意味著你打算買房子。如果不買房，押金可能收不到。購房者交定金后不買房，想退房，可以在線咨詢法霸網(wǎng)絡(luò)律師。你知道嗎