《民法典》將于2021年1月1日起施行，《合同法》將于2020年12月31日起施行。屆時，這一規定將被民法典取代，相關司法解釋也將失效。《民法典》施行前的規定是：

房源在簽訂商品房認購書時取得預售許可證的，另外，認購書的條款中明確規定了房號、面積、價格和付款方式。簽訂的商品房認購書是有效協議，退房是違約行為，不能要求開發商退還定金。

在簽署商品房認購書后，購房者可在以下兩種情況下退房。簽訂《商品房認購書》時，所購房屋未取得預售許可證，簽訂的《商品房認購書》為無效協議。購房者可以要求開發商退還定金（開發商無銷售許可證收取定金，這也違反了相關規定）。在簽訂《商品房認購書》時，所購房屋雖已取得預售許可證，但未在《商品房認購書》中注明房號、面積、價格等主要條款。簽訂的《商品房認購書》屬于無效協議，可以要求開發商退還定金。

簽署認購協議很重要。

開發商與購房人簽訂房屋認購協議的主要原因是，一旦購房人選定房屋，開發商必須為購房人預留房屋，并與購房人簽訂商品房買賣合同。如果購房者不與開發商簽訂商品房買賣合同，那么就必須與購房者簽訂商品房買賣合同，預約將影響開發商的銷售，甚至造成損失。同時，也是開發商的一種促銷手段。認購協議的簽訂給購房者帶來了壓力，要求他們盡快簽訂商品房買賣合同，以便成交。《商品房銷售管理辦法》第二十二條規定，當事人未訂立商品房銷售合同的，開發商應當將收取的費用退還買受人。但是，這里所說的費用是指具有預付款性質的“定金”，而不是作為訂立合同的擔保的“定金”。而且，只要當事人在合法自愿的基礎上同意不退還具有預付款性質的定金，就應當依法履行協議。根據《合同法》和《擔保法》的有關規定，定金的數額不得超過合同標的物總額的20%；債務人履行債務后，定金應當作為價款或者追回；支付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金；收取定金的一方不履行約定債務的，應當加倍返還定金。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人接受買受人的定金作為訂立商品房買賣合同的擔保，采取認購、定購、預約等方式的，等，因一方原因不能訂立商品房買賣合同的，依照定金法的規定處理；因不可歸責于雙方的原因不能訂立商品房買賣合同的，出賣人應當將定金退還買受人。”因此，在“定金”或“不退費用”的情況下，購房者很可能處于被動地位，要么接受開發商的不平等條件，要么拒絕與開發商簽訂《商品房買賣合同》，并承擔定金或定金的損失。因此，要提醒購房者認真簽訂《房屋認購協議書》，注意協議書是采取“定金”還是“定金”的方式，是否有“另訂協議書”。

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