黃和鄧是夫妻。2008年3月，黃某和鄧某投資19萬元購買了一套商品房，房主登記為鄧某。2010年10月21日，鄧某在沒有告訴妻子的情況下，與王某簽訂了房屋買賣協議。協議約定，鄧某以27萬元的價格將房屋出售給王某，王某預付20萬元，入住后付清余款，取得房屋所有權。

協議簽訂后，王某于2010年10月26日向鄧某支付了20萬元的貨款。一周后，王某搬進該房屋并付清余款，但雙方尚未辦理房屋過戶手續。2011年2月，一直不知道此事的黃先生找到王先生，要求他搬出房子。王先生說，鄧先生以27萬元的價格將房子賣給了自己，并拒絕搬走。黃某和王某交涉未果，遂將王某和鄧某起訴至法院，確認王某和鄧某簽訂的房屋買賣協議無效，并責令王某退房。本案審理中，有兩種不同意見：

[分歧]

第一種意見認為，鄧某與王某的買賣協議含義真實，王某已付清購房款，轉讓僅以履行合同的形式進行。本合同立即生效，未辦理轉讓手續的，不視為無效。夫妻在處理夫妻共同財產時享有平等的權利。因日常生活需要處理夫妻共同財產的，任何一方有權決定。他人有理由認為是夫妻共同意志的表現的，對方不得以不同意或者不知道為理由善意對抗第三人。

第二種意見認為，黃先生和鄧先生已婚，其家庭財產屬于夫妻共同所有。未經黃某同意，鄧某與王某簽訂了房屋買賣合同，事后也沒有得到黃某的批準，這意味著他無權處分房屋。房屋買賣協議無效，不構成善意取得。

[分析]

作者同意第二種觀點，理由如下：

1。本案涉案財產為夫妻共同所有。

雖然鄧某是房產證上登記的唯一業主，但購房發生在夫妻關系存續期間。根據《婚姻法》第十七條和《物權法》第一百零三條的規定，鄧某在本案中的處分為夫妻共同財產。

2。在夫妻共同財產存續期間，未經黃先生同意，鄧某擅自處置涉及夫妻雙方重大權益的房地產事項。

鄧某的行為屬于擅自處罰。根據婚姻法司法解釋（一）第十七條第（二）項規定，“夫妻共同財產的重要決定，不是因為日常生活的需要，應當由夫妻雙方平等協商達成協議。如果另一方有理由認為這是夫妻雙方共同意愿的表達，另一方不得以不同意或不了解為由與善意第三人對抗。”。《物權法》第九十七條規定，共有不動產的處分，應當經全體共有人同意。《最高人民法院關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第八十九條規定：“在共有關系存續期間，共有人擅自處分共有財產的，一般認為是無效的。”

鄧的房屋處理不是家庭代理人。婚姻法司法解釋（一）第十七條第（一）項規定：“因生活需要，任何一方有權決定是否處理夫妻共同財產。”，夫妻共同財產事項，主要是指夫妻雙方及其共同未成年子女日常共同生活所必需的事項，主要限于維持家庭共同生活的費用，撫養子女的費用和家庭成員的醫療費用等。這個家庭機構的權力必須在日常家庭事務的范圍內執行才能有效。夫妻共有財產的處分權，如夫妻共有財產的變賣權，由夫妻一方決定，任何一方不得任意行為。由于房地產處置價值巨大，一方擅自處置會嚴重損害另一方的權益，因此鄧某在本案中的行為不屬于日常家事情形。

事后，共有人黃某不承認合同。《合同法》第五十一條規定，無權處分他人財產的人經債權人追認取得處分權或者無權處分人訂立合同的，合同有效。黃某不承認，鄧某有事后沒有取得房屋處置權，因此房屋買賣協議無效。

3。王某取得涉案房屋不構成善意取得。《物權法》第一百零六條規定，善意取得必須具備三個條件：一、受讓人轉讓不動產或者動產是善意的；二、以合理的價格轉讓；（三）依法應當登記的轉讓的不動產或者動產已經登記，不需要登記的已經交付受讓人。本案中，該房屋雖交付給王某，但未辦理過戶登記，不符合上述（三）項條件，不構成善意取得。綜上所述，鄧某未經黃某同意處分夫妻共同財產，與王某簽訂的房屋買賣協議無效，王某不能善意取得房屋所有權，應當返還房屋。你知道嗎