1、 房屋質量責任

（1）房屋轉讓時的房屋質量問題，

（2）附屬設施縮水，

（3）保修期內的質量問題，

（4）前期物業管理服務質量問題，

（5） 主體結構不合格/建筑不完整。對于前兩類質量問題，買方主要依靠完善合同條款來防止。雖然“房屋質量問題嚴重影響居住”可以依法主張，但依據《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十三條的規定，“嚴重影響”難以界定。在目前和團購的情況下，買家有機會做出詳細的約定。開發商在樓盤效果圖和沙盤環境優美的情況下，如果不將細節和量化納入合同條款，購房者索賠難度較大。精裝修房的質量和保修，包括修繕期間業主的賠償標準，也需要詳細明確的約定，以減少開發商推卸責任的空間。

后三類質量問題的解決主要取決于開發商的實力和信譽，所以最好不要購買中小開發商的預售房，否則，如果遇到最大的質量問題——爛尾樓，你甚至可能無法收回所有的房錢。在購買現房時，可以現場查看房屋及周邊環境，也可以請熟悉業務的親朋好友幫你挑選。房子的質量相對有保障。如果要買預售房，盡量選擇大開發商。二是盡快將購房債權升級為準物權。

律師們都知道，房屋轉讓登記后，買受人的所有權才得到法律的承認和充分的保護。但是，房屋銷售不能“同時支付，同時交付”。從簽訂銷售合同到辦理房產證有一個過渡期——短則幾天，長則幾年。在過渡期內，買受人可能會遇到以下主要風險：（1）房屋出租；（2）一房二賣；（3）房屋抵押；（4）房屋被查封；（5）房地產開發公司破產。在銷售困難、資金緊張的環境下，中小開發商出事的概率大大增加。為了防范這些風險，我國現行法律規定了兩項制度，將買受人要求開發商交付房屋、申請房產證的債權升級為“準物權”。當然，沒有律師的專業指導和提示，買家可能做不到。（1） 商品房買賣合同登記可以防范一房二賣和抵押違約風險。根據1994年《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條和1998年《中華人民共和國城市房地產開發經營管理條例》第二十七條規定，商品房預售登記備案制度為：已建立。根據2001年《商品房銷售管理辦法》第二十三條規定：“房地產開發企業在簽訂商品房銷售合同前，應當將《商品房銷售管理辦法》和《商品房銷售合同示范文本》向買受人明確對于商品房預售，還必須明確《城市商品房預售管理辦法》，其中《商品房買賣合同示范文本》第24條規定：“商品房預售的，出賣人應當自本合同生效之日起30日內向×××申請登記。”為完善登記制度，本合同適用于商品房預售和現售。據此，房地產開發公司簽訂銷售合同后，應當向房地產開發主管部門和土地管理主管部門登記。首先，申請登記的主體是開發商，法律法規并沒有賦予購房者申請登記的權利。如果開發商拒絕申請，購房者只能向國土房管部門投訴違法，或者起訴其申請登記，既費時又費力。第二，法律法規對登記備案的性質和法律效力沒有明確規定。能否阻止已售出的房屋被列為破產財產，目前尚無答案。

雖然登記制度有上述限制，但可以避免已售出房屋的重復銷售和已售出房屋的違約抵押。這兩個功能是確定的。（2）申請預告登記可以防范過渡期的五大風險。根據《物權法》第二十條第一款的規定，當事人可以通過簽訂不動產或者其他不動產買賣協議，向登記機關申請預告登記，以保證將來物權的實現。預告登記后，未經預告登記權利人同意處分不動產的，該生物權無效。”

關于最高人民法院適用《中華人民共和國物權法》；《若干問題的解釋（一）》第四條規定：“房地產所有權或者建設用地使用權等其他物權發生轉移的，地役權和抵押權未經事先通知登記的債權人同意而設立，根據《物權法》第二十條第一款的規定，應當承認不具有生物權利效力，預售人與預購人簽訂商品房買賣合同后，預售人未按約定向預購人申請預告登記的，預購人可以單方申請預告登記。

不動產登記條例實施細則第八十六條、第八十七條、第八十八條分別規定了當事人申請預購商品房預告登記、不動產轉讓預告登記、預告登記應當提交的材料房地產抵押。

2。《最高人民法院物權法司法解釋（一）理解與適用》（以下簡稱《物權法適用》）對通知登記的法律效力進行了詳細分析。第一，保全效力是指通知登記后，具有防止不動產權利人（債務人）損害保全請求權的效力，不動產權利人處分不動產權利的行為無效。具體包括：（1）限制權利人處分不動產的物權，但不影響權利人與第三人訂立的合同的效力。【物權法適用第145頁】

（2）通知登記后，房地產權利人與第三人簽訂租賃合同的，通知登記權利人可以對抗租賃權。【物權法適用第148頁】

（3）預告登記對強制執行的物權變動具有排他性效力。【物權法適用第149頁】其具體依據：《關于規范人民法院執行協助國土資源和房地產部門依法執行的通知》第十五條第三款規定，人民法院也可以對被執行人購買的房屋進行預封存已辦理商品房預售合同登記備案或者商品房預告登記的。根據《人民法院關于辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十條，在執行貨幣債權時，受讓人對已查封并辦理了物權轉讓登記的不動產提出停止處分的異議，人民法院應當予以支持；人民法院應當支持受讓人的異議，對符合物權登記條件的執行異議予以排除。不難說，法院雖然可以在通知登記后對不動產進行查封，但不能作出拍賣或還債的裁定。究其原因，一是強制執行物權變動會導致預告登記目的的失效；二是預告登記后，不動產權利人處分不動產的物權受到限制