分房是指兩個以上的人按照各自的份額分享同一房屋的權(quán)利和義務(wù)。每個共有人都有權(quán)按其份額處分其份額，但在轉(zhuǎn)讓中，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。因此，以股份方式處分財產(chǎn)時，不必征得其他共有人的同意，而應(yīng)在財產(chǎn)公開轉(zhuǎn)讓時告知其他共有人。我們常見的房地產(chǎn)處置方式是抵押和轉(zhuǎn)讓。股份共有人未經(jīng)其他共有人同意或者告知，只能將其股份抵押。當(dāng)債務(wù)無法清償，抵押物即將變現(xiàn)時，抵押物以協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式處分的，共有人應(yīng)當(dāng)通知其他共有人，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)。抵押物以拍賣等公開方式處分的，以最高價取得抵押物。此時，受讓人和原共有人繼續(xù)分房。但是，有一種特殊的共有房地產(chǎn)，即合伙房地產(chǎn)，它不同于一般的共有房地產(chǎn)。根據(jù)《合伙法》，合伙企業(yè)成立時，合伙人可以將其全部不動產(chǎn)作為出資加入合伙企業(yè)。合伙人的出資為合伙企業(yè)的財產(chǎn)，企業(yè)的財產(chǎn)由全體合伙人共同使用和管理。合伙企業(yè)財產(chǎn)的處分必須經(jīng)全體合伙人同意。合伙人在合伙企業(yè)中出資的，必須經(jīng)其他合伙人同意。可見，合伙人以各自出資共同購買不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將不動產(chǎn)登記為合伙企業(yè)所有。可以理解為：形式上，財產(chǎn)是企業(yè)財產(chǎn)；實質(zhì)上，財產(chǎn)是全體合伙人共有的。然而，對這種共有財產(chǎn)的處理方式和形式與共有財產(chǎn)的常識存在著諸多差異。這種合伙財產(chǎn)的所有權(quán)登記，這里不作深入探討。轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)有兩種方式：一種是轉(zhuǎn)讓其所享有的財產(chǎn)份額；另一種是處理全部共有財產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零一條的規(guī)定，共有人可以轉(zhuǎn)讓其在不動產(chǎn)或者動產(chǎn)中的份額。《物權(quán)法》頒布前，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第四款規(guī)定，未經(jīng)其他共有人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓共有房地產(chǎn)。也就是說，無論是共有財產(chǎn)還是股份共有財產(chǎn)，共有人在轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)時必須服從全體共有人的意愿。

中華人民共和國物權(quán)法作了重大調(diào)整。《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條規(guī)定，共有房地產(chǎn)的處分，除共有人另有約定外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)共有人占三分之二以上份額的同意。即對共有人的處分沒有約定的，只要取得共有人約定的不動產(chǎn)份額的三分之二，即可辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記。需要指出的是，房地產(chǎn)占三分之二，非公有制人口占三分之二。

共有房屋的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》的規(guī)定辦理。你應(yīng)該仔細(xì)閱讀以上內(nèi)容。如果您需要法律幫助，我們還提供律師在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎