1、 預售合同轉讓的法律性質預售合同的標的物是在建未竣工的商品房，其權屬尚未產生。在預售合同履行中，預購人雖然支付了預購款，但并不享有預售商品房的所有權，其轉讓和處分也不是所有權。因此，預售合同轉讓的性質，即根據預購人在轉讓時履行預售合同義務的不同程度，分別是商品房預售合同中債權的轉讓和權利義務的轉讓。預購人完全履行合同義務的轉讓為債權；預購人僅部分履行合同義務的轉讓為權利義務的轉讓。1預售合同中債權的轉讓，不必事先征得預售人的同意，因為債權的轉讓包括債權的轉讓，債務的轉讓與權利義務的轉讓相結合。我國《合同法》第七十九條規定：“債權人可以將合同權利的全部或者部分轉讓給第三人。”債權人未經債務人同意，可以自由處分債權。在民事法律關系中，債務人只是民事義務的承擔者。原債權人和新債權人無異議的，債務人可以向任何人履行債務。《合同法》第八十條還規定：“債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，轉讓對債務人無效。”因為債權轉讓不需要債務人同意，但債務人不能因債權轉讓而遭受利益損失。同時，方便債務人按時履行義務。

2如果買方未能完全履行合同義務，權利和義務的轉讓應事先得到賣方的批準。首先，合同是雙方協議的產物。當事人之間的理解和信任程度，特別是各自的信用，往往是達成合同的關鍵因素，也是誠實信用原則在合同中的體現。二是以預售方事先同意作為預售方權利義務轉移的前提，一方面可以防止預售方通過權利義務轉移逃避債務，另一方面，也可以保證預售有機會調查受讓人的資信能力和履約能力，從而正確履行原預售合同，從而保護預售人的合法權益，這也是法律上平衡出賣人和轉讓人（買受人）的利益。三是符合《民法通則》第九十一條“合同一方當事人將其全部或者部分權利義務轉讓給第三人的，應當征得另一方當事人的同意”。

3預購人不履行預售合同義務的，預購人無權轉讓預售合同，即預售合同中不存在債權轉讓。因為債權轉讓必須征得預售人同意，預售人不能同意預購人單純的營利性轉讓；即使不是以營利為目的，預售人也有權要求解除預售合同，并要求預售方承擔合同中的過錯責任。預售不能通過轉讓預售合同來逃避法律責任。同時，我國法律禁止倒賣合同和賣空的行為，更不允許利用預售合同變相進行期貨交易。綜上所述，我國預售合同轉讓的法律性質是債權轉讓和權利義務轉讓。二是預售合同轉讓的條件我國《城市房地產管理法》第四十五條的規定應視為允許預售合同轉讓，具體辦法由國務院規定，表明預售合同轉讓是有條件的。筆者認為，預售合同轉讓的條件是：根據法律、法規、政策等規定，允許預售轉讓的可以轉讓；不允許預售轉讓的不能轉讓。如《深圳經濟特區商品住宅出口銷售管理辦法》第十二條規定：“預售的出口商品住宅在取得房地產證前不得轉讓，轉讓人必須持有已登記的預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記的預售合同不得轉讓。這種調控有利于國家加強宏觀管理和稅收。由于預售合同的轉讓主體與預售主體不同，轉讓人具有雙重身份。是前一份預售合同的預購人和后一份轉讓合同的轉售人，而不是未完成商品房的預售人。因此，轉讓人不具備預售方主體資格，也不必持有商品房預售許可證，但轉讓人必須持有預售許可證登記備案的合同和轉讓合同才具有預售轉讓主體資格。預售合同轉讓后，新的預購人取代原來的預購人成為新的權利主體，也是商品房預售完成后的產權人。

3預售合同轉讓的標的物必須是尚未竣工、在建的預售商品房。轉讓標的物已經竣工驗收，預購人實際取得預售商品房產權的，商品房轉讓給他人不屬于預售合同轉讓，而應當按照商品房買賣關系辦理。同時，預售合同的轉讓必須是真人，否則，轉讓無效。由于房地產市場價格不穩定，出讓人提前轉讓預售合同，轉移價格下跌風險；新預購人主動承擔價格下跌風險，承擔提前購買風險，再進行轉讓。這種轉移風險和購買風險必須是平等的、自愿的。當然，也有獲得利益的機會。

4預售合同必須合法有效，才能轉讓，否則預售合同轉讓無效。最高人民法院1996年2號文第28條規定：“商品房預售合同無效的，預售商品房轉讓合同也視為無效。”從預售合同的內容來看，可以分為以下幾種情況：一是預售合同無效轉讓協議，在雙方約定的轉讓條件具備的情況下，可以轉讓。例如，在分期付款中，預售合同規定，前兩筆付款必須付清，或者付款必須達到轉讓前的2/3。二是預售合同未約定轉讓條件。預售合同履行中，預購人提出轉讓的，必須征得預售人同意，否則轉讓無效。這樣的規定可以防止買方倒賣合同，謀取非法利益。也可以保證預售合同的轉讓和預售合同的順利履行。三是預購人已全面履行預售合同規定的各項義務。預售商品房的再轉讓不需要征得預售人的同意，但事后應及時告知預售人，使其正確履行合同。通知人是轉讓人和新的預購人。出讓人和新預購人應當將原登記預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預售人，并了解原預購人的履行情況。

5對于預售合同的轉讓，必須簽訂轉讓合同，而不是簽訂新的預售合同。由于出讓人與新預購人簽訂預售合同，原預售合同的預購人（出讓人）更名為新預購人，新預購人通過預售轉讓合同取得原預售合同的預購人身份。這種預售轉讓合同應當依法繳納相關稅費。無論是轉讓人轉讓債權，還是轉讓權利義務，都只是合同主體的變更，而不是轉讓