1、 預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)預(yù)售合同的標(biāo)的物是在建未竣工的商品房，其權(quán)屬尚未產(chǎn)生。在預(yù)售合同履行中，預(yù)購(gòu)人雖然支付了預(yù)購(gòu)款，但并不享有預(yù)售商品房的所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓和處分也不是所有權(quán)。因此，預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，即根據(jù)預(yù)購(gòu)人在轉(zhuǎn)讓時(shí)履行預(yù)售合同義務(wù)的不同程度，分別是商品房預(yù)售合同中債權(quán)的轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓。預(yù)購(gòu)人完全履行合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓為債權(quán)；預(yù)購(gòu)人僅部分履行合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓為權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓。1預(yù)售合同中債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不必事先征得預(yù)售人的同意，因?yàn)閭鶛?quán)的轉(zhuǎn)讓包括債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，債務(wù)的轉(zhuǎn)讓與權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓相結(jié)合。我國(guó)《合同法》第七十九條規(guī)定：“債權(quán)人可以將合同權(quán)利的全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。”債權(quán)人未經(jīng)債務(wù)人同意，可以自由處分債權(quán)。在民事法律關(guān)系中，債務(wù)人只是民事義務(wù)的承擔(dān)者。原債權(quán)人和新債權(quán)人無(wú)異議的，債務(wù)人可以向任何人履行債務(wù)。《合同法》第八十條還規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人無(wú)效。”因?yàn)?a href='http://www.bjxgfjob.com/zhaiquan/2.html' target='_blank' data-horse>債權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要債務(wù)人同意，但債務(wù)人不能因債權(quán)轉(zhuǎn)讓而遭受利益損失。同時(shí)，方便債務(wù)人按時(shí)履行義務(wù)。

2如果買(mǎi)方未能完全履行合同義務(wù)，權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)事先得到賣(mài)方的批準(zhǔn)。首先，合同是雙方協(xié)議的產(chǎn)物。當(dāng)事人之間的理解和信任程度，特別是各自的信用，往往是達(dá)成合同的關(guān)鍵因素，也是誠(chéng)實(shí)信用原則在合同中的體現(xiàn)。二是以預(yù)售方事先同意作為預(yù)售方權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移的前提，一方面可以防止預(yù)售方通過(guò)權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移逃避債務(wù)，另一方面，也可以保證預(yù)售有機(jī)會(huì)調(diào)查受讓人的資信能力和履約能力，從而正確履行原預(yù)售合同，從而保護(hù)預(yù)售人的合法權(quán)益，這也是法律上平衡出賣(mài)人和轉(zhuǎn)讓人（買(mǎi)受人）的利益。三是符合《民法通則》第九十一條“合同一方當(dāng)事人將其全部或者部分權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)征得另一方當(dāng)事人的同意”。

3預(yù)購(gòu)人不履行預(yù)售合同義務(wù)的，預(yù)購(gòu)人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同，即預(yù)售合同中不存在債權(quán)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)閭鶛?quán)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人同意，預(yù)售人不能同意預(yù)購(gòu)人單純的營(yíng)利性轉(zhuǎn)讓；即使不是以營(yíng)利為目的，預(yù)售人也有權(quán)要求解除預(yù)售合同，并要求預(yù)售方承擔(dān)合同中的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。預(yù)售不能通過(guò)轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同來(lái)逃避法律責(zé)任。同時(shí)，我國(guó)法律禁止倒賣(mài)合同和賣(mài)空的行為，更不允許利用預(yù)售合同變相進(jìn)行期貨交易。綜上所述，我國(guó)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。二是預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條的規(guī)定應(yīng)視為允許預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓，具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定，表明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。筆者認(rèn)為，預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件是：根據(jù)法律、法規(guī)、政策等規(guī)定，允許預(yù)售轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許預(yù)售轉(zhuǎn)讓的不能轉(zhuǎn)讓。如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅出口銷售管理辦法》第十二條規(guī)定：“預(yù)售的出口商品住宅在取得房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓人必須持有已登記的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記的預(yù)售合同不得轉(zhuǎn)讓。這種調(diào)控有利于國(guó)家加強(qiáng)宏觀管理和稅收。由于預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份。是前一份預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人和后一份轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售人，而不是未完成商品房的預(yù)售人。因此，轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方主體資格，也不必持有商品房預(yù)售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有預(yù)售許可證登記備案的合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓主體資格。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓后，新的預(yù)購(gòu)人取代原來(lái)的預(yù)購(gòu)人成為新的權(quán)利主體，也是商品房預(yù)售完成后的產(chǎn)權(quán)人。

3預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工、在建的預(yù)售商品房。轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購(gòu)人實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)的，商品房轉(zhuǎn)讓給他人不屬于預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓，而應(yīng)當(dāng)按照商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系辦理。同時(shí)，預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓必須是真人，否則，轉(zhuǎn)讓無(wú)效。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定，出讓人提前轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同，轉(zhuǎn)移價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)；新預(yù)購(gòu)人主動(dòng)承擔(dān)價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)提前購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)，再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。這種轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)必須是平等的、自愿的。當(dāng)然，也有獲得利益的機(jī)會(huì)。

4預(yù)售合同必須合法有效，才能轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓無(wú)效。最高人民法院1996年2號(hào)文第28條規(guī)定：“商品房預(yù)售合同無(wú)效的，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同也視為無(wú)效。”從預(yù)售合同的內(nèi)容來(lái)看，可以分為以下幾種情況：一是預(yù)售合同無(wú)效轉(zhuǎn)讓協(xié)議，在雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件具備的情況下，可以轉(zhuǎn)讓。例如，在分期付款中，預(yù)售合同規(guī)定，前兩筆付款必須付清，或者付款必須達(dá)到轉(zhuǎn)讓前的2/3。二是預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件。預(yù)售合同履行中，預(yù)購(gòu)人提出轉(zhuǎn)讓的，必須征得預(yù)售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。這樣的規(guī)定可以防止買(mǎi)方倒賣(mài)合同，謀取非法利益。也可以保證預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓和預(yù)售合同的順利履行。三是預(yù)購(gòu)人已全面履行預(yù)售合同規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù)。預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓不需要征得預(yù)售人的同意，但事后應(yīng)及時(shí)告知預(yù)售人，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新的預(yù)購(gòu)人。出讓人和新預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將原登記預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人，并了解原預(yù)購(gòu)人的履行情況。

5對(duì)于預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，而不是簽訂新的預(yù)售合同。由于出讓人與新預(yù)購(gòu)人簽訂預(yù)售合同，原預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人（出讓人）更名為新預(yù)購(gòu)人，新預(yù)購(gòu)人通過(guò)預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同取得原預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人身份。這種預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)依法繳納相關(guān)稅費(fèi)。無(wú)論是轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓債權(quán)，還是轉(zhuǎn)讓權(quán)利義務(wù)，都只是合同主體的變更，而不是轉(zhuǎn)讓