新《民法典》將于2021年1月1日起施行，《合同法》有效期至2020年12月31日。屆時(shí)，與民法典相抵觸的規(guī)定將失效，并將被新頒布的司法解釋所取代?！睹穹ǖ洹肥┬星暗囊?guī)定：《合同法》第五十二條【合同無(wú)效的法律情形】有下列情形之一的，無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害當(dāng)事人利益國(guó)家、集體或者第三人；（三）以法律形式隱瞞違法目的；（四）損害社會(huì)利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

部分開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房時(shí)，可與購(gòu)房者簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議、優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)書(shū)和定金合同，促進(jìn)商品房銷(xiāo)售。有的購(gòu)房者覺(jué)得可以省下一部分購(gòu)房款，同時(shí)買(mǎi)到理想的住房。因此，沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行深入思考和認(rèn)真調(diào)查，他們就不得不更加重視商品房的開(kāi)發(fā)，我們已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂了內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議、優(yōu)先認(rèn)購(gòu)協(xié)議或定金協(xié)議。但是，這些協(xié)議是否具有法律效力，在實(shí)踐中，房屋內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議能否受到法律保護(hù)？
，希望買(mǎi)家與他簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議。買(mǎi)受人明知開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證并與其簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議的，其權(quán)益受到侵害時(shí)難以得到法律保護(hù)；開(kāi)發(fā)商故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證而銷(xiāo)售的，其權(quán)益受到侵害時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

因協(xié)議雙方惡意串通，違反國(guó)家禁止性規(guī)定，買(mǎi)受人明知開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售許可證并與其簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的規(guī)定，有下列情形之一的，本合同無(wú)效：（二）惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定，未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得銷(xiāo)售商品房的，該協(xié)議視為無(wú)效。當(dāng)買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商因協(xié)議發(fā)生糾紛時(shí)，買(mǎi)受人的合法權(quán)益難以得到法律保護(hù)，只能要求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款，其購(gòu)房目的將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的，雖然買(mǎi)受人與買(mǎi)受人簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議可能被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、終止，但買(mǎi)受人可以要求退還已付的購(gòu)房款和利息，賠償損失，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款兩倍的賠償責(zé)任。

第二種情況，開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證，但故意隱瞞取得預(yù)售許可證的事實(shí)，仍實(shí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的銷(xiāo)售模式，與購(gòu)房人簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議。在這種情況下，法律承認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議的法律效力。因開(kāi)發(fā)商原因，買(mǎi)受人未與其簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，按照定金法的規(guī)定處理。但認(rèn)購(gòu)協(xié)議內(nèi)容完整，具有購(gòu)房合同的主要條款，因此認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。買(mǎi)受人可以要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任，也可以要求開(kāi)發(fā)商解除合同，退還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款兩倍的賠償責(zé)任。

第三種情況，開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證，但在起訴前取得預(yù)售許可證的，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證，與買(mǎi)受人訂立合同，商品房預(yù)售合同成立的，視為無(wú)效。但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定為有效。”內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議可視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

基于上述介紹，房屋內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議符合協(xié)議要求，具有一定的法律效力。相信看完以上介紹，您一定會(huì)對(duì)房屋內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議的法律知識(shí)有一定的了解。如果您還需要就這個(gè)法律問(wèn)題咨詢(xún)律師，請(qǐng)咨詢(xún)律師網(wǎng)，他們會(huì)給你一個(gè)專(zhuān)業(yè)的答案。你知道嗎