關(guān)于房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題，如何確定計(jì)入房地產(chǎn)原值的地價(jià)：“對(duì)按房產(chǎn)原值征稅的房產(chǎn)，無論在會(huì)計(jì)核算中如何計(jì)算，房產(chǎn)原值都應(yīng)包括地價(jià)，包括取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款、開發(fā)土地的成本等，宗地容積率低于0.5的，按房地產(chǎn)建筑面積的兩倍計(jì)算土地面積，并據(jù)此確定計(jì)入房地產(chǎn)原值的地價(jià)。“

除了地塊容積率低于0.5的，按照房地產(chǎn)建筑面積的兩倍計(jì)算土地面積，如果地塊容積率高于0.5的，相應(yīng)確定包含在房地產(chǎn)原值中的地價(jià)，地價(jià)計(jì)入房地產(chǎn)原值，征收房產(chǎn)稅，包括取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款、開發(fā)土地的成本等，舉個(gè)例子：

例如，一個(gè)工廠有一塊面積2.6萬平方米的土地，價(jià)格是2.6億元。每平方米的平均地價(jià)是1萬元。如果土地建筑面積為12000平方米，則土地容積率為0.46。因此，計(jì)入房地產(chǎn)原值的地價(jià)為2.4億元（應(yīng)稅房地產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)=12000平方米×2×10000元/平方米），廠房用地其他條件不變，占地面積26000平方米，支付2.6億元，每平方米平均地價(jià)1萬元，土地建筑面積5萬平方米，容積率1.92，則計(jì)入房地產(chǎn)原值的地價(jià)為2.6億元。

這一規(guī)定可以理解為企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)的好政策，而不是對(duì)地塊容積率低于0.5的土地使用者的懲罰措施。如果容積率小于0.5，兩次后仍小于1。那么按比例計(jì)算的房產(chǎn)原值仍然低于原地價(jià)。所以我們可以減輕稅收負(fù)擔(dān)。比如廠房、大型堆場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)面積大但廠房少，廠區(qū)空地多，地價(jià)完全計(jì)入房地產(chǎn)原值，稅負(fù)高。自2010年12月21日起，對(duì)于這類“土地小房子”，即該宗地容積率小于0.5的，允許按房地產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積，并確定計(jì)入房地產(chǎn)地價(jià)原值的土地金額，可以計(jì)算出，這類企業(yè)的地價(jià)來計(jì)算房產(chǎn)稅會(huì)低于土地總價(jià)，減輕房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。

房地產(chǎn)[2010]121號(hào)文發(fā)布后，按房地產(chǎn)原值計(jì)稅的房地產(chǎn)只有一種稅收處理方法：無論如何核算，房地產(chǎn)原值都應(yīng)包括地價(jià)，包括取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款、開發(fā)土地的成本等，宗地容積率低于0.5的，按房地產(chǎn)建筑面積的兩倍計(jì)算土地面積，并據(jù)此確定計(jì)入房地產(chǎn)原值的地價(jià)。比如，某公司2008年建了一棟辦公樓，建筑面積1500平方米，除去地價(jià)，建筑成本105萬元。該地塊單價(jià)為150元/平方米，容積率為0.48（容積率為建筑面積與土地面積之比），使用年限為50年。本公司自2008年1月1日起執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。2011年，由于容積率低于0.5，土地面積按房地產(chǎn)建筑面積的兩倍計(jì)算，確定計(jì)入房地產(chǎn)原值的地價(jià)。

繳納房產(chǎn)稅的房屋原值=1050000+150×1500×2=1500000（元）。

應(yīng)交房產(chǎn)稅=1500000×（1-30%）×1.2%=12600元。

如果公司實(shí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度。

2011年繳納房產(chǎn)稅地價(jià)=150×1500×2=45萬元。

2011年繳納房產(chǎn)稅的房屋原值=1050000+450000=1500000（元），應(yīng)交房產(chǎn)稅=1500000×（1-30%）×1.2%=12600（元）。從計(jì)算結(jié)果可以看出，財(cái)稅[2010]121號(hào)文的發(fā)布實(shí)施，使得執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)繳納的房地產(chǎn)稅與執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度的企業(yè)繳納的房地產(chǎn)稅相同，并取消了企業(yè)選擇執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的房地產(chǎn)稅收籌劃。

以上知識(shí)是對(duì)“如何確定包含在房地產(chǎn)原值中的地價(jià)”問題的回答。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)如何計(jì)算計(jì)入房地產(chǎn)原值的地價(jià)作出了規(guī)定，主要包括取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款、開發(fā)土地的成本等，歡迎需要法律幫助的讀者到律師事務(wù)所進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎