1、 房地產買賣合同什么時候生效？《合同法》第四十四條第一款規定：“依法成立的合同，自成立時生效?！边@一規定至少在概念上區分了合同成立與合同效力。合同的成立必須具備必要的條件，這在前面已經提到過。但是，合同能否產生法律效力，產生當事人期待的法律效力，并不取決于合同當事人的意志。只有符合生效條件的合同才能受到法律的保護。合同法第八條、第四十四條第一款所稱依法成立的合同，應當理解為既具有成立要件又具有效力的合同?！睹穹ㄍ▌t》第五十五條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人應當具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不得違反法律或者公共利益。這里規定的是民事法律行為的一般有效要件。本案中，就前兩項而言，該協議已經提供；就第三項而言，該協議是否為非法合同，可能影響該協議的因素主要包括以下兩個方面：

第一，是否登記?！逗贤ā返谒氖臈l第（二）款規定，“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續并生效的，從其規定。”根據《城市房地產管理法》第六十條第三款第一款的規定，“當不動產發生變更時房地產轉讓或者變更的，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請辦理房地產變更登記。因此，房屋買賣合同必須經過登記才能生效。未登記的，不生效（與無效不同）。這也是房屋買賣合同必須具有地方性法規規定的格式合同形式的原因，也是雙方約定具體交易時間的原因。合同形式是否合法，未經當事人簽字的，不具有法律效力。這里我們討論的是總承包程序對合同效力的影響。第二，共有人是否同意?！冻鞘蟹康禺a管理法》第六十條規定：“下列房地產不得轉讓：（四）未經其他共有人書面同意，不得轉讓房地產共有權?！?。二審判決的理由是協議無效。但從同一角度看，如果甲方單方面處分甲乙雙方共有的房屋，應屬擅自處分；擅自處分訂立的合同不一定無效。例如，《合同法》第五十一條規定：“無處分權人處分他人財產，經債權人認可或者無處分權人訂立合同后取得處分權的，可見，未經其他共有人書面同意的房屋買賣合同不一定無效，它是一種效力不確定的合同。從二審判決的理由來看，并沒有體現出對這一點的關注，所以我們知道，并沒有對其進行詳細的考慮。特別合同程序對合同效力的影響。二是房屋買賣合同何時失效。因為房子建在土地上，是土地的附屬物，所以是不可分割的。因此，房屋所有權通過出售轉讓時，房屋占用范圍內的土地使用權也必須轉讓或者隨房屋一并轉讓。出賣人將房產和土地使用權出售給不同買受人的，或者在出售房屋時只轉讓房屋所有權而不轉讓土地使用權的，買受人可以主張買賣合同無效。

2。產權主體存在問題，合同無效。出售房屋的主體必須是房屋所有人。如果非業主出售他人的房屋，出售一般無效。該房屋產權為數人共有，須經共有人同意，方可出售。出售共有房屋，應當提交共有人的同意書。部分共有人未經其他共有人同意，擅自出售共有房屋的，其買賣行為一般無效。本合同因違反優先購買權而無效。房屋所有人出售共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出售出租房屋的，應當在出售前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。房屋所有人出售房屋時違反共有人和承租人優先購買權的，共有人和承租人可以請求法院宣告房屋出售無效。由于非法轉讓，合同無效。主要包括轉讓（包括買賣）下列不動產：

①司法機關、行政機關依法決定查封或者以其他形式限制不動產權利；

②依法收回土地使用權；

③有爭議的所有權；

④法律、行政法規禁止的其他情形。上述知識是小編對“房地產買賣合同何時生效”問題的回答。購房合同何時生效有不同情況。無登記要求的，自合同簽訂之日起生效。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進行法律咨詢。你知道嗎