1、 未取得《商品房預售許可證》的房屋是否可以預售
未取得《商品房預售許可證》,不得預售商品房。根據上述規定,商品房預售許可證是未來房屋銷售的先決條件。也就是說,開發商取得銷售許可證后,才能取得簽訂未來房屋銷售合同的主體資格。因為商品房買賣合同和認購書都要求雙方具有主體資格,作為買受人的消費者應當具有民事行為能力,作為出賣人的開發商應當具有銷售資格,這樣雙方簽訂的合同才能認定為有效。沒有預售許可證,開發商就不能銷售商品房。(1) 如果開發商故意隱瞞沒有預售許可證的事實,購房者能得到什么補償?根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第九條,出賣人在訂立商品房買賣合同時故意隱瞞無預售許可證或者提供虛假商品的,合同無效或者解除的,買受人可以要求返還已付的購房款和利息,并賠償損失,并可以要求出賣人承擔不超過已付價款一倍的賠償責任。(2) 無預售許可證銷售商品房,合同無效后,出賣人能否要求買受人支付房屋使用費?
根據購房人是否善意購房,繳納房屋使用費的標準不同。作為善意買受人,房屋使用費的數額應當按照雙方約定的合同價款除以房屋設計使用年限,再乘以房屋實際使用年限作為返還標準確定。非善意買受人的,按照同一地區同類型房屋的市場租賃價格確定房屋使用費數額。二是如何取得商品房預售許可證,是房地產開發商將在建房屋預售給購房人,購房人向房地產開發商支付定金或房價的行為。房地產開發具有投資大、周期長、風險高的特點。為加快房地產融資,盡快收回開發建設資金,提高資金使用效率,實行滾動開發,房地產開發商普遍采用商品房預售的房地產交易形式。但是,商品房預售存在很大的風險和投機,容易損害購房者的合法利益。為規范商品房預售行為,加強商品房預售管理,保護購房人合法權益,《城市房地產管理法》明確規定了商品房預售許可制度。建設部《城市商品房預售管理辦法》對房地產開發商取得《商品房預售許可證》的條件也作了具體規定。這些規定包括:
(1)房地產開發商已支付全部土地使用權出讓金,即土地使用權證書。這是為了防止房地產開發商非法占用國有土地或集體土地進行房地產開發和交易,確保購房者購房后能夠獲得所購房屋的全部產權。(2) 房地產開發企業應當持有《建設工程規劃許可證》。房地產開發企業未取得《建設工程規劃許可證》的,其建設項目可能不符合城市規劃要求。嚴重影響城市規劃的,由城市規劃行政主管部門責令停止建設。(3) 從提供預售的商品房來看,房地產開發商投入的開發建設資金占項目建設總投資的25%以上,建設進度和竣工交付日期已經確定。這一規定要求房地產開發商要確保房地產開發項目最終竣工,以免影響預售商品房購房者按合同購房的施工進度,同時也防止房地產開發商在土地上炒作牟取暴利。(4) 房地產開發商應當向市、縣人民政府房地產行政主管部門辦理預售登記,取得《商品房預售許可證》。此次調控也是為了規范房地產開發商的預售行為。市、縣人民政府房地產行政主管部門在向房地產開發商頒發《商品房預售許可證》時,可以按照上述規定對房地產開發商的商品房預售資格進行審查。(5) 為保障預售商品房購房人的合法權益,房地產開發商還應與購房人簽訂預售合同。當事人應當自合同簽訂之日起30日內,向房屋所在地縣級以上人民政府房屋生長管理部門和土地管理部門辦理商品房預售登記。預售商品房交付使用后,買受人應當持有關證件到縣級人民政府房地產管理部門辦理產權登記。(6) 對未辦理商品房預售許可證、挪用商品房預售資金、按規定辦理備案登記手續的房地產開發商,國家將予以處罰。房地產行政主管部門可以給予警告,責令停止預售,責令辦理手續,吊銷商品房預售許可證,并處罰款。(7) 商品房預售所得用于相關項目建設。(8) 商品房預售中,商品房預售人轉讓其購買的未完成預售商品房的問題,由國務院規定。
以上知識是小編對“沒有預售許可證我們能不能賣房子”問題的回答,目的是為了弄清楚預售許可證是商品房預售的必要條件,所以沒有預售許可證我們不能賣房子。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進行法律咨詢。你知道嗎
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