單獨抵押的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時處分，屬于同一權(quán)利人。

為貫徹“房與地”、“地與房”雙向統(tǒng)一原則，《物權(quán)法》第182條規(guī)定：“建筑物抵押的，建筑物占用的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，土地上的建筑物應(yīng)當(dāng)同時抵押。抵押人未按照前款規(guī)定將財產(chǎn)一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。”根據(jù)這一規(guī)定，土地和建筑物是不可分割的整體，不允許單獨抵押。無論是以土地使用權(quán)抵押為目的，還是以土地上建筑物抵押為目的，相應(yīng)的建筑物或土地使用權(quán)均視為統(tǒng)一抵押對象的組成部分。問題在于《物權(quán)法》施行前，不動產(chǎn)和不動產(chǎn)分別抵押登記。即使在《物權(quán)法》實施后，房地產(chǎn)抵押也沒有按照《物權(quán)法》第十條第二款的規(guī)定實行房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、機(jī)構(gòu)和方式由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”實行統(tǒng)一的抵押登記制度，即不動產(chǎn)和不動產(chǎn)由統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)登記。因此，在擔(dān)保實踐中，《物權(quán)法》實施后，由于我國尚未實現(xiàn)統(tǒng)一的不動產(chǎn)抵押登記制度，當(dāng)事人在設(shè)定不動產(chǎn)和不動產(chǎn)抵押時，必須向不同的登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。另外，由于土地歸一人所有，房屋歸多人所有，或者土地歸多人共同所有，房屋歸多人單獨所有，房地產(chǎn)和不動產(chǎn)重復(fù)抵押，屬于不同的抵押權(quán)人的情況比較普遍。在審判實踐中，法官一致認(rèn)為抵押權(quán)是有價權(quán)，有價權(quán)是可分割的。當(dāng)事人只關(guān)心抵押物的交換價值，不關(guān)心抵押物處分權(quán)的歸屬。因此，雖然抵押房地產(chǎn)的價值屬于不同的主體，但單獨設(shè)定抵押權(quán)的實質(zhì)是房地產(chǎn)與房地產(chǎn)的價格分割。“房地產(chǎn)與土地”、“土地與房屋”雙向統(tǒng)一原則的立法目的，是為了避免房地產(chǎn)和房地產(chǎn)交易中土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)不一致的現(xiàn)象。法律主張當(dāng)事人共同設(shè)定不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)抵押權(quán)。如果抵押權(quán)是單獨設(shè)定的，為了交易安全，不宜認(rèn)定兩份抵押合同無效。只要實施抵押時土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，且上述權(quán)利由同一主體取得，單獨設(shè)定抵押時，房地產(chǎn)主體與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體之間的利益沖突就可以得到妥善解決。也就是說，房地產(chǎn)和不動產(chǎn)分別抵押時，只要在抵押權(quán)行使時對土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分別進(jìn)行評估，但同時拍賣，保證一個標(biāo)的物競價。執(zhí)行機(jī)構(gòu)只需將拍賣價款支付給相應(yīng)的抵押權(quán)人，即可實現(xiàn)當(dāng)事人設(shè)定抵押權(quán)的合同目的。總之，為了解決不動產(chǎn)與不動產(chǎn)分別抵押導(dǎo)致抵押權(quán)主體沖突的問題，保證抵押權(quán)實現(xiàn)時不動產(chǎn)同時轉(zhuǎn)讓，權(quán)利最終歸屬于同一主體，將不動產(chǎn)和不動產(chǎn)分別設(shè)定抵押權(quán)，不違反當(dāng)事人的真實意思，而設(shè)定抵押權(quán)時抵押權(quán)人對抵押物價值享有優(yōu)先受償范圍的合理期待，也不違背“房隨地”、“地隨房”的雙向統(tǒng)一原則。你知道嗎