[案例]2005年3月1日，劉某夫婦與某中介公司分公司負責人張某簽訂協議，將其位于淮安路的房屋（房屋所有權證上的名字是劉某的妻子王某）出售。約定張先生向劉先生家屬支付房屋買賣定金2萬元，并于2005年4月1日付清雙方約定的37萬元；同時約定，自張先生支付定金之日起，劉先生不得委托他人出售房屋，出售權歸張先生所有；房價由張先生決定，與劉先生無關。同日，分公司作為代理人，張某作為買受人，劉先生作為出賣人簽訂了《房屋轉讓（代理）協議書》，約定張某以37萬元向劉先生購買約定的房屋。由分公司協助辦理房屋過戶手續，代理費由張某承擔。簽訂合同當天，劉先生收到了2萬元定金。2005年4月16日，分公司作為一方與劉先生作為另一方簽訂了《中介協議》，張先生在協議中代表中介公司與分公司負責人簽訂了協議。雙方約定：雙方于2005年3月1日簽訂的協議無效，原付款2萬元作為借款。此外，中介分公司應在10天內籌集12萬元支付給劉先生，以支持劉先生購買另一房地產。劉先生必須將房屋出售權交給中介分公司，其他中介公司不得干預；劉先生委托出售房屋時，實際房價為36.5萬元。如果價格高于房價，則視為對分行貸款的獎勵。協議期限截止到2005年5月31日，即5月31日前的所有房款應由分行按時支付給劉先生。房屋交易的一切事宜與劉先生無關。協議簽訂后，分公司以貸款的形式向劉先生支付了12萬元。劉先生開了一張收據，上面寫著：“貸款12萬元整，剩下的房子（錢）6月中旬前結清”，劉先生把房子的房產證交給了張先生，但后來分公司沒有在協議約定的期限內把房子賣掉，于是他向劉先生提出解除協議，退還房款。現在雙方各執己見，不能達成妥協。2005年7月25日，中介公司和張某均以原告身份起訴劉先生，要求解除合同，同時要求劉先生歸還貸款14萬元。

[試行]

中介公司起訴稱，由于國家有關售房政策的影響，不能在約定的

期限內出售房屋。國家政策規定是不可抗力，導致合同目的無法實現。而且，劉先生不是房屋所有人，無權處分房屋，故要求依法行使注銷權。

劉先生反訴我在3月1日與中介公司簽訂房屋買賣協議的基礎上否定了協議。中介公司全權負責房屋的銷售。雖然張某實際上是在經營，但他代表的是中介公司。因此，張某不屬于合同對方，不具備原告資格。作為房主的丈夫，他也曾委托張某賣房，所以中介公司知道房主對賣房沒有異議。庭審中，法院增設劉先生妻子為本案第三人。劉先生的妻子認可簽訂的協議，認為中介公司要求解除合同沒有依據，仍要求繼續支付未付的房價22.5萬元。針對反訴，中介公司稱，張某既是中介公司的員工，也是購房者。他有雙重身份。劉丹先生收的12萬元錢是張某付的。但根據協議，這12萬元屬于中介公司，因此中介公司也有權要求劉先生退錢。庭審中，劉先生改變反訴請求，同意與中介公司解除協議，但要求沒收定金2萬元，賠償房價差價損失8萬元。經法院調解，各方同意解除協議，并按評估價賠償房屋差價損失。2005年10月26日，房地產評估公司進行了評估，對涉案房屋的評估為26.37萬元。得知價格后，劉先生推翻了原承諾，不同意按差價賠償，導致調解不成。

法院最終判決該房屋委托銷售協議終止，劉先生應向中介公司返還14萬元，中介公司應賠償劉先生房屋“縮水”后的差價10.13萬元。

[分析]

通過中介公司買賣商品房過程中的定金糾紛，應從以下三個方面進行分析。

中介公司代理。房屋轉讓條件由買賣雙方協商確定。買賣雙方在交易前委托中介公司向對方收取定金。押金對雙方均有約束力，與中介公司無關。

收購中介公司。中介公司購買出賣人的房屋，價格由中介公司與出賣人協商確定。中介公司將所購房屋出售給購房者，價格由中介公司與購房者協商確定。此時，中介公司收取的定金對中介公司和賣方、中介公司和買方具有約束力。

代理承銷。中介公司與出賣人約定房屋銷售條件，中介公司與出賣人簽訂并履行承銷合同。中介公司將與買方協商合同條款。此時，中介公司收取的定金對中介公司和賣方、中介公司和買方具有約束力。這個案子顯然屬于第三個案子。自2005年上半年以來，中國政府出臺了多項房地產政策。無論是一手房市場還是二手房市場，房價都在持續下跌。那么，作為一家原本打算包銷劉先生房屋銷售的中介公司，當然也會受到影響。二手房經紀人參與二手房銷售，就意味著有利潤。在這種情況下，中介公司與劉先生之間的協議實際上屬于承銷性質。而無論是非公開購買中介公司員工張某的房屋，從中介公司的角度來看，其他中介均排除在劉先生打算出售的房屋之外。這是合同的約束力。商品經濟是市場經濟。市場上的房價和股票價格一樣，有時看漲，有時看跌。而劉先生手中的房子，和他手中的高價股一樣，并沒有以高價賣出，但價值卻嚴重“縮水”，被深深套牢。但這種風險屬于正常的商業風險，因此中介公司所倡導的不可抗力是不合理的。

本案中，根據中介公司與劉先生的約定，雙方的代理銷售合同成立。劉先生雖然不是房屋所有人，但與第三人有夫妻關系，其妻子已確認協議有效。中介公司分公司不具備法人資格，相關權利義務由中介公司承擔。分公司負責人是履行合同過程中的一種責任行為，他不是合同的主體，無權主張權利。支付的12萬元視同中介公司分公司支付，原支付的2萬元定金視同中介公司分公司支付，作為雙方于2005年3月1日對協議的否定。上述14萬元的性質、綜合協議的內容和劉先生出具的收據，以及起訴時中介公司的要求，應認定為中介公司支付給劉先生的部分房款。按照約定，中介公司承諾在5月31日前將全部房價支付給劉先生。劉先生將房屋出售權交給了中介公司，這意味著劉先生放棄了其他房屋銷售機會，以換取中介公司承諾的房價。現在中介公司不能履行協議。