[案例]張先生通過中介公司看到廣元路一二手房在售。他聯系中介公司看房，達成購房意向。張先生當天向中介公司支付了1萬元意向金。然而，當中介聯系賣房人確認房屋買賣及轉讓意向金時，賣房人卻以家庭意見不合為由回絕，拒絕出售房屋。無奈之下，中介只好通知張某，中介不成功，賣房人拒絕賣房，要求他換其他房子，或者拿到意向金。但張某認為，如果銷售失敗，中介公司應承擔違約責任。經過多次協商，張某和中介沒有達成協議。于是，2005年4月，張某將中介公司起訴至法院，要求中介公司按照“定金罰則”和人民幣2萬元承擔賠償責任。法院經審理認為，合同無法實現，中介公司和張某均無過錯。結果，中介公司被責令退還1萬元給張某。

張某上訴至二審法院。經審理，二審法院維持原判。

[分析]

近年來，不少二手房買家通過中介機構進行操作，并向中介公司支付了首付或意向金。因此，如果出賣人（出賣人）不愿意出售，買受人又不買房，中介公司是否應該承擔法律責任成為爭議的焦點。筆者認為，這一糾紛的解決應在不同情況下區別對待：

（1）買受人已將意向金支付給中介公司，中介將意向金轉為定金。在房地產中介行業，“意向金存”是行業慣例。中介公司按照中介協議將出賣人的意向金轉為定金，并向買受人出示出賣人定金收據的。此時，由于意向金已轉為定金，如果出賣人不愿意出售房屋，中介公司也不違約。因此，買受人不應以中介違反合同為由要求中介支付違約金或賠償金，而應向出賣人追索。因為中介公司在房屋銷售中起著中介的作用，主要是通過向買賣雙方提供簽訂合同的機會或者提供簽訂合同的中介服務，來收取一定的中介費，而我國相關法律并未規定中介公司因賣方違約應承擔連帶責任。但在實踐中，許多中介協議中都有許多格式條款，如“如果賣方違約，買方在取得賣方違約賠償金后，將賠償金的20%返還給中介公司”。筆者認為，這些條款明顯增加了買方的責任，排除了買方的主要權利。這種權利義務明顯不對稱，應當無效。

買方已向中介支付意向金，中介未及時將意向金轉移給賣方。在房價上漲時期，房東為了占據更有利的地位，往往不愿收取中介轉來的定金。為了穩定買家，中介公司往往謊稱賣家已收取定金，但只需進一步協商。筆者認為，在本案中，中介明顯違反了誠實信用、及時報告的原則，屬于違約行為，買受人可以據此向中介索賠。但在此提醒買家的是，應及時獲取代理失職的證據。

居間人在調解過程中有承諾擔保的，可以追究居間人的法律責任。一些中介公司為了方便交易，往往會保證購房者能夠購房，并要求購房者交納一定的定金或保證金。在本案中，筆者認為，如果中介公司在中介合同的具體條款中實施了這種擔保，則視為中介公司為買受人提供了擔保。此時，如果購房者不買房，可以向中介追究相應的法律責任。

*（4）中介機構與買方簽訂銷售合同并收取定金，但最終賣方違約，將根據具體情況區別對待。中介公司如果有出賣人的代理權，可以與買受人簽訂房屋買賣合同。此時，出賣人的違約責任只能追查，應當支付中介費；但如果中介公司沒有代理權或者代理權存在瑕疵，并與買受人簽訂買賣合同，根據合同法第五十一條的規定，如果沒有處分權的人出賣人不承認他人財產的，視為可以解除合同。如果賣方解除合同，買方可以向中介公司或賣方索賠損失。

在這種情況下，張先生只能在不支付中介費的情況下收回意向金，但不能按照保證金的違約金要求賠償。以上是律霸總結的相關資料。通用域名格式。如果你有其他問題，可以向律霸咨詢。Com在線。你知道嗎