1、 借名買房

“借名買房”是指沒有購買經濟適用房資格的人以有購買資格的人的名義購買經濟適用房。房產證的所有人是名義上的購房人，而實際出資人是另一人。購房前，雙方將私下簽訂協議，就“借名”行為達成協議：1。雙方明確約定，一方將自己的門牌號轉讓給另一方。雙方對房號沒有明確約定，只是簽訂了購房后房屋所有權利歸實際出資人所有的協議，名義購房人應無條件協助實際出資人辦理相關手續。名義購房人購買經濟適用房后，將與實際投資者簽訂房屋買賣合同，并同意將房屋出售給實際投資者，待政策允許后再辦理產權過戶手續。

雙方的糾紛一般有兩種類型：一是名義上的買受人想實際占有房屋，起訴實際出資人騰出房屋；二是實際出資人起訴名義上的買受人，要求將房屋轉讓到自己名下。

法院判決傾向：實際出資人享有長期居住權

雙方簽訂的“借名購房”協議，使不具備購買經濟適用房資格的人借他人名義購買經濟適用房。根據《經濟適用房管理辦法》，應該是無效協議，但根據《合同法》的規定，無論是否具有法律、行政法規的法律效力，《辦法》似乎也是無效的。在“借名購房”案件中，法院一般以房屋所有權證上登記的名稱認定房屋所有人。實際投資者要返還出資，首先必須提供充分的證據。即使能證明他是該房屋的實際購房人，他索要的房款也不是按當時的市場價返還，而是按他購房時的原價返還。

法院還認為，這樣的判決將給實際投資者造成巨大的經濟損失，相反，貸款人將獲得房價上漲帶來的巨大經濟利益。有鑒于此，如果實際出資人能夠證明雙方存在“借名買房”的關系，法院一般認為，實際出資人擁有該房屋的長期居住權，無需騰退該房屋。但這種判決也讓法院相當尷尬，因為擁有房屋所有權的人不能居住在房屋內，而實際居住在房屋內的人卻沒有所有權。根據規定，購買經濟適用房的家庭，居住滿5年以上的，不得按市場價格出售。確需出售的，可以出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭，也可以由政府有關部門以不高于購買時單價的價格購買。

經濟適用住房“黑白合同”是指當經濟適用住房購買期限不足5年，不符合掛牌交易條件時，買賣雙方在合同中約定按當時經濟適用住房的原購買價格進行交易，而總購買價格為價格在合同附件或其他合同中分為兩部分，即購房價格和裝修價格前者為當時經濟適用房的購房價格，后者為商品房現行價格與經濟適用房價格的差額。

表面上看，這種合同是按原價轉讓經濟適用房，但實質上是買賣雙方同時約定對裝修設備的超額補償，以保證出賣人賺取差價。表面上看，涉案合同符合經濟適用房轉讓的形式，但實質上是商品房買賣合同。“黑白商品房價格驅動”現象應運而生。買賣雙方簽訂“黑白合同”后，因房屋升值而違約的現象大量出現。目前，法院對保障性住房“黑白合同”是否無效有兩種觀點：一種觀點認為這種合同無效。因為“黑白合同”實質上違反了保障性住房上市交易條件的政策規定，侵害了國家利益，符合無效合同條件。另一種觀點認為合同不是無效的。因為《合同法》明確規定，違反國家法律法規強制性規定的合同無效，有關經濟適用住房上市交易的相關規定（即目前適用的《北京市經濟適用住房管理辦法》）不僅不是法律，而是法律還有規章制度。從維護市場交易秩序的角度來看，這種合同不應被判定為無效。如果合同雙方都同意，如果能按規定繳納稅款，合同仍然有效。由于這兩種觀點的合理性，法院在審理此類案件時陷入兩難境地。你知道嗎