所謂“小產(chǎn)權(quán)”，是指建在農(nóng)民集體土地上的房屋，不繳納土地出讓金等費(fèi)用。產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)的，故稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又稱“小產(chǎn)權(quán)”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放的所謂小產(chǎn)權(quán)實(shí)際上沒有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。這類房屋沒有國(guó)家頒發(fā)的土地使用許可證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管局也不會(huì)對(duì)購(gòu)房合同進(jìn)行備案。所謂產(chǎn)權(quán)證不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

“小產(chǎn)權(quán)房”有兩種性質(zhì)：一種是建在集體建設(shè)用地上的，即建在“宅基地”上的房屋，只屬于農(nóng)村集體所有人，農(nóng)民不能從其他村購(gòu)買；另一種是非法建在集體企業(yè)用地上的房屋或占用耕地。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)的快速上漲密切相關(guān)，自2007年房?jī)r(jià)快速上漲以來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)話題。按照國(guó)家相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”是不允許確權(quán)發(fā)證的，不受法律保護(hù)。

小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎？

由于小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉，很多人都在想要不要買小產(chǎn)權(quán)房？

1。也許很多朋友都知道，2007年的“畫家村”案是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。這反映了購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)?！?/P>

小產(chǎn)權(quán)房?jī)H具有普通商品房的使用性質(zhì)，不具有普通商品房的法律性質(zhì)，故不屬于商品房。商品房法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和制度對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房無(wú)效。人民法院不能適用商品房交易法律規(guī)定和司法解釋審理涉及農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的案件，購(gòu)房者權(quán)益難以保障。由于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房不受法律承認(rèn)，不需要在房管部門備案，也不受政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管，在房屋使用過(guò)程中，如果出現(xiàn)一些房屋質(zhì)量問(wèn)題和公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，救濟(jì)渠道非常有限。

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房合同無(wú)效，根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房人只能要求開發(fā)商返還購(gòu)房款，并按同期銀行貸款利率支付利息。買受人明知該房屋為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房仍購(gòu)買的，人民法院不得支持其因自身過(guò)錯(cuò)提出的損害賠償請(qǐng)求。而即使開發(fā)商違約，買方的權(quán)利也不會(huì)因?yàn)楹贤瑹o(wú)效而得到保障。目前，很多小產(chǎn)權(quán)房隨時(shí)可能被拆除。因此，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人只能向開發(fā)商索要購(gòu)房款。購(gòu)房者可能會(huì)面臨既得不到房子，又無(wú)法及時(shí)收回房款的尷尬局面。

因農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房不具備國(guó)家承認(rèn)的合法產(chǎn)權(quán)，買受人不是合法產(chǎn)權(quán)人，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，國(guó)家要征地拆遷的，他很可能拿不到產(chǎn)權(quán)的拆遷補(bǔ)償，而實(shí)際使用人的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是非常小的。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民只有宅基地使用權(quán)。農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民出售房屋的交易不受法律的承認(rèn)和保護(hù)，不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證明等法定手續(xù)，可見鄉(xiāng)鎮(zhèn)的產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓或者出售給被轉(zhuǎn)讓的第三人不是集體成員。但這并不是說(shuō)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓，而是購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓。

這里提醒大家，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房要謹(jǐn)慎。你知道嗎