1、 分析案件現(xiàn)狀的原因：（1）經(jīng)濟社會發(fā)展形勢復雜，政策周期性變化導致房價波動，訴訟案件類型多。近年來國際金融危機的爆發(fā)給我國經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大沖擊。雖然總體發(fā)展仍然平穩(wěn)較快，但經(jīng)濟社會發(fā)展不平衡、不協(xié)調、不可持續(xù)的問題依然突出。特別是“限貸”、“限購”、“禁購”等新一輪房地產調控政策實施以來，房地產領域結構性問題進一步凸顯，房價波動明顯，案件類型日益多樣化，審判力度不斷加大難度也在增加。通過對上述數(shù)據(jù)的分析，案件糾紛的時間節(jié)點接近調控政策，主要有以下幾種類型：

1。買受人以貸款首付比例提高，無法承擔首付，從而無法辦理按揭貸款為由，要求解除合同。由于新房政策的實施，購房者以銀行不辦理貸款、無法履行合同為由，要求解除合同。因買受人不符合產權登記的相關條件，以無法辦理產權過戶手續(xù)達到合同目的為由，要求解除合同。

隨著調控政策的不斷落實，商品房價格總體趨于穩(wěn)定。此時，購房需求主要體現(xiàn)為剛性需求，而投資性需求明顯減少。由于購房合同對雙方的權利義務已經(jīng)有了明確約定，一些購房者只能采取“鬧房子”或試探性訴訟的方式對開發(fā)商施加壓力。更常見的方式是以開發(fā)商未按合同約定交付房屋，或者交付的房屋不符合合同約定的安裝標準，存在質量問題為由，要求開發(fā)商支付違約金并賠償損失，房價下跌帶來的經(jīng)濟損失。同時，我們也注意到，現(xiàn)階段，當事人的申訴方式更加多樣化，爭議的焦點也更加多樣化，如：不具備以他人名義購房資格的購房人與登記人之間的糾紛；購房人書面通知房地產公司請求解決退房（解除合同），房地產公司將通知書告上法院確認通知書無效；房地產公司將土地抵押給銀行，但無力償還，導致買受人無法取得房屋所有權證，并引起了買方對退房要求的糾紛。中央和地方房地產調控政策出臺后，浙江省高級人民法院專門出臺了《關于審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛的若干意見》。明確了監(jiān)管政策實施后能否認定監(jiān)管政策為“不可歸責于當事人”的意見以及終止合同的原因。寧波市中級人民法院在深入調查研究的基礎上，于2012年6月制定下發(fā)了《關于開展房地產調控糾紛司法應對專項服務的實施意見》。同時，對于此類案件審理中較為典型和突出的爭議性問題，要注意加強案件判決的宣傳引導，使當事人對房地產政策調整引起的訴訟判決結果有明確的預期，減少盲目訴訟和維權不當現(xiàn)象，提高一審案件撤訴率。（3） 政府和開發(fā)商要及時行動，盡量避免矛盾激化。

房價下跌引發(fā)購房者鬧事、集體退房等多起事件后，政府和開發(fā)商在應對降價時更加謹慎。開發(fā)商采取更隱蔽的降價措施，盡量采取措施穩(wěn)定老業(yè)主情緒。一些開發(fā)商甚至給老業(yè)主一些補償，防止矛盾激化。政府有關職能部門進一步加強對我市各區(qū)房地產數(shù)據(jù)的監(jiān)測和統(tǒng)計，包括成交量、成交價格、城鎮(zhèn)住房指數(shù)等，進行分析判斷，積極采取措施解決房地產新政引發(fā)的購房糾紛。各地還積極制定可能引發(fā)群體性事件的應急預案，努力降低社會風險。二是下一步要做好對策建議（一）統(tǒng)一思想認識，依法積極妥善處理與房地產有關的糾紛，把房地產作為人民群眾重要的生產生活資料，能否保持健康穩(wěn)定發(fā)展，不僅關系到國民經(jīng)濟的安全，也直接關系到民生的利益。政府有關部門和地方政府要密切關注中央政策動向，加強市場調研分析，積極研究對策，不遺余力地維護房地產市場穩(wěn)定。住房和城鄉(xiāng)建設委員會、公安等有關部門要加強協(xié)調，制定預案，依法采取措施防范群體性事件，努力消除降價（或交房）中可能出現(xiàn)的不穩(wěn)定因素。新聞媒體要加強正面輿論宣傳，鼓勵公民理性消費，引導公民依法維權，穩(wěn)定市場預期。人民法院在認真立案、依法審判、特別注重調解的基礎上，著重抓好兩個方面：一是正確理解和適用法律法規(guī)、司法解釋和有關指導意見，實現(xiàn)監(jiān)管政策與民事審判的有效銜接。既保證了調控政策的有效實施，又認識到購房者與開發(fā)商之間的交易行為本質上是市場交易行為，準確把握相關立法的目的和精神內涵，實現(xiàn)在司法實踐中的正確適用；二是維護公平和社會誠信，妥善平衡購房者、開發(fā)商等利益相關者的利益，引導公眾正確認識市場風險，適度維權。要注重通過案件審理引導建立誠實守信、健康有序的房地產市場交易秩序，避免因案件審理不當引發(fā)新的社會風險。（二）開展調查研究，及時采取有效措施。

各級法院要密切關注房地產調控政策對樓市價格變動的影響，積極開展調查研究，妥善處理低收入住房糾紛案件，確保房地產業(yè)在“去泡沫”與“公平”的平衡中健康發(fā)展“穩(wěn)增長”，促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉變。通過加強溝通協(xié)調、制定應急預案、加強審判力量、延伸服務指導等，積極應對可能發(fā)生的群眾性住房訴訟。要及時總結處理房地產糾紛案件中常見的問題，努力妥善處理房地產企業(yè)可能發(fā)生的破產案件，盡量減少此類案件對社會經(jīng)濟和民生的影響。具體來說，主要包括以下幾個方面：

1。案件審理原則堅持合同自由、誠實信用、公平原則，充分尊重當事人意思自治，依法確定當事人的權利和義務。正確區(qū)分變更情形與正常市場風險、交易風險的界限，嚴格適用變更情形。除非存在法律上的無效性，否則確定合同的無效性并不容易。法院要加強與政府有關部門的溝通協(xié)調，善于乘勢而上，重視訴前、訴中調解工作，努力平衡當事人利益，化解矛盾，從而保證案件處理取得良好的法律效果和社會效果。買受人與開發(fā)商簽訂銷售合同后，因市場形勢變化，買受人要求解除合同或者補足差價的，不予補足