“十號文件”出臺前，銀行對第二套住房的認定實行“認貸不認房”的基本原則，即在確定是否屬于第二套住房時，只看到貸款人的住房貸款記錄。如果借款人之前已經全額付清房款，第二套房子將不被視為第二套房子。這種缺陷是顯而易見的。投機者在付清每套房子的全部房款后，可以將房地產作為抵押，然后到銀行以其他名義發放貸款。十號文件頒布后，兩套住房的認定標準沒有明確統一的政策。目前，房地產市場上流傳著兩個權威的“標準”。首先，中國銀監會第一監管司司長楊×蔡4月21日公開表示：住房套數不是以是否發生貸款來決定的。即使第一套住房不是用銀行貸款購買的，第二套住房也將被認定為第二套住房。這就是所謂的“認房不認貸”。顯然，這一認定標準比此前的“貸款認定但不認房”標準嚴格得多，被視為第二套住房認定政策的重大變化。第二個是住房和城鄉建設部副部長齊驥5月7日提出的“認房認貸”標準：一是認房。即使借款人是首次申請貸款購房，如果家庭已在城鎮住房登記系統登記了一套或多套住房，貸款購房的住房屬于第二套或多套住房；第二種是貸款確認。借款人已用貸款購買一套或多套住房并申請貸款購房的，也被認定為第二套或多套住房。簡單地說，如果購房者名下有房，或者使用了房貸，如果用另一筆貸款買房，將被視為“二套房”。顯然，這是二套房最嚴格的鑒定標準。

然而，“認房”的難點在于全國房屋交易和產權登記制度不完善，很多地方沒有與銀行聯網，全國聯網距離較遠。在這種情況下，通過“房屋認定”來確定其是否屬于第二套住房，顯然在技術上有難度。但需要指出的是，最大的困難不在于此，而在于是“認房認貸”，還是“認房認貸”。到目前為止，還沒有一個部門出臺統一的鑒定標準，官員的解釋顯然不能作為法律依據。

在沒有統一的認定標準的情況下，銀行在具體實施標準上混亂不堪，各自為政。有的銀行只要姓有一套房，然后連買兩套都不買；而有的銀行在這兩套的標準上，則要看購房者之前是否有貸款記錄。對共同情況的認定一直很混亂。如果和離婚混在一起，那就更讓人困惑了。比如“夫妻婚后共同申請貸款買房，其中一戶無房的家庭離婚后會再次購房”、“貸款買的房子以前已經賣了，然后再申請貸款買房”等等，是否按首付計算第二套或第二套，不同銀行給出的認定標準是不同的。此外，新兩套房貸何時開始實施，各大銀行的標準更是五花八門，有的以網簽時間為準，有的以審批時間為準。

要明確，嚴格的信貸政策是“十號文件”的靈魂，而“十號文件”監管力度的關鍵在于是否嚴格執行二套房貸。但目前無論是住房和城鄉建設部還是中國銀監會都出臺了具體的認定標準，這給各大銀行的執行帶來了很大的難度。因此，貸款人將利用現有的政策，使之流于形式。第二套住房認定細則遲遲未公布，讓公眾猜測**集團的抵制是否會影響新政的實施。因此，有關部門必須盡快出臺第二套住房的具體認定和實施細則，并要求各大銀行統一實施，結束第二套住房認定和實施中的混亂局面，保障政策的公信力

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