1、 如何保護拖欠違約金的開發(fā)商的權(quán)利（合同法將于2020年12月31日失效）

我們可以考慮通過訴訟來保護這些權(quán)利。根據(jù)合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)增加；約定的違約金高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)適當減少?！?p style='text-indent: 2em' >

合同法解釋二第二十七條：“當事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，以反訴或者抗辯的方式請求人民法院調(diào)整違約金的，當事人應(yīng)當承擔賠償責任第二十九條第一款：“當事人認為約定的違約金過高，請求適當減輕的，人民法院應(yīng)當根據(jù)實際損失，綜合考慮合同履行情況、當事人過錯程度和預期利益等因素，根據(jù)公平和誠實信用的原則權(quán)衡，做出裁決，“二是開發(fā)商延遲交房時，如何保護業(yè)主權(quán)益。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商逾期交房的原因有很多，包括：不可抗力；開發(fā)商實力不足；建筑商與開發(fā)商發(fā)生財務(wù)糾紛，導致停建；由于市政配套設(shè)施不足，房地產(chǎn)小區(qū)的配套設(shè)施不能正常使用未按期竣工；業(yè)主在驗收房地產(chǎn)前發(fā)現(xiàn)各種問題拒絕驗收；開發(fā)商擅自變更規(guī)劃；開發(fā)商擅自變更規(guī)劃；開發(fā)商的房地產(chǎn)未經(jīng)有關(guān)部門驗收。因此，在維權(quán)之前，我們必須了解逾期交貨的原因。

一般情況下，由于開發(fā)商自身原因，在合同條款約定的時間內(nèi)，購房人可以要求開發(fā)商承擔相應(yīng)的逾期交房責任。如果逾期交房不是由于開發(fā)商的責任造成的，如自然災害、政府一些政策的調(diào)整、法律的變化，以及購房者自身的原因，開發(fā)商的責任可以相應(yīng)減輕或免除。

提示二：根據(jù)合同約定索賠或退房

購房者在了解逾期交房原因后，還需要仔細查看與開發(fā)商簽訂的商品房銷售合同，看合同中是否有明確的逾期交房條款。

在普通商品房買賣合同中，逾期交付有相應(yīng)的時間和違約金。例如，逾期未超過一定天數(shù)的，出賣人需要每天向買受人支付相應(yīng)的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過一定天數(shù)的，買受人有權(quán)解除合同。

如果合同中對違約責任有約定，買方可以根據(jù)違約條款要求開發(fā)商承擔違約責任。也就是說，逾期交付時間未超過合同約定時間的，買受人可以向開發(fā)商要求相應(yīng)的違約金，逾期交付時間超過約定時間的，買受人有權(quán)要求退房。

購房者在購房時申請按揭貸款，如果開發(fā)商逾期交房超過約定時間，也可以申請解除合同。如果開發(fā)商不同意，可以到法院起訴。三是最新情況（《民法典》自2021年1月1日起施行）

民法典第584條

一方不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)，給對方造成損失的，賠償數(shù)額因為損失應(yīng)當相當于違約造成的損失，包括履行合同后能夠獲得的利益；但是，不得超過違約方在訂立合同時預見或者應(yīng)當預見的可能因違約造成的損失。第585條（違約金之計算方法）當事人得約定一方違約時，應(yīng)視違約情形向另一方支付一定數(shù)額之違約金，并得約定違約損失賠償金之計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求增加；約定的違約金高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方還應(yīng)當在支付違約金后履行債務(wù)。如何保護拖欠違約金的開發(fā)商的權(quán)利？當開發(fā)商拖欠違約金時，業(yè)主應(yīng)先準備相關(guān)證據(jù)，以便日后維權(quán)。面對開發(fā)商拖欠違約金的行為，如何維權(quán)？現(xiàn)在你可以問律師如何保護他們的權(quán)利。你知道嗎