1、 面對重復銷售，我們該怎么辦？

所謂重復預售，是指出賣人在與原買受人簽訂預售合同后，與原買受人就同一商品房簽訂預售合同的行為。出賣人與原買受人訂立商品房預售合同后，作為銷售對象的房屋尚未完工，不可能立即交付和轉讓房屋所有權，從而使出賣人有可能重復嚴重侵害買受人權益的預售行為。重復預售分析的關鍵是支持哪一個買受人履行合同要求，確認哪一個買受人的產權登記效力。可分為以下三種類型：

1、無預售登記的預售兩種。由于沒有預售登記，前者和后者的買方都有權獲得一般合同索賠。同一標的物上的多項權利要求的效力是相等的，并且根據合同訂立的時間，這些權利要求不能具有不同的效力。因此，買賣雙方均有權要求賣方履行合同。在買受人雙方都要求出賣人履行合同的情況下，應當保障出賣人選擇合同相對人的自由，賦予買受人選擇房屋權屬的權利，以加速房產流轉，提高其使用價值。一般來說，根據預售行為的特殊因素，支持買方履行合同的請求。這些特殊因素主要有：購房者已支付全部或大部分房價，或已辦理商品房按揭貸款登記手續，另一購房者未支付房價；購房者已入住并裝修；購房者屬于商品房消費者，而其預售登記手續正在辦理中，而另一購房人并不購買該商品房作住宅用途。這些特殊因素的認定必須符合公平原則的要求。需要強調的是，后買受人履行合同的請求要得到支持，還必須有后買受人在提前履行時是善意的要求，即不存在侵害前買受人債權的故意，不存在與出賣人惡意串通的情形。后買受人承擔舉證責任，否則將承擔無法提供證據的法律后果。在兩次預售未辦理預售登記的情況下，如果買受人已經辦理了產權登記，則涉及如何認定產權登記的效力。一般來說，物權登記是指不動產物權變動公示方式的完成，不動產物權變動的法律效力已經產生。因此，應貫徹“登記人受保護”的原則，確認產權登記的效力。2其中一個預售已經登記。預售登記使買受人的期待權取得物權的排他性效力。同時，預售合同也比未經預售登記的預售合同具有優先效力。此時，應根據“登記人受保護”的原則，決定支持買受人履行合同的請求，確認產權登記的效力。已辦理預售登記的買受人可以要求出賣人履行合同并取得產權登記，也可以要求宣告未辦理預售登記的買受人取得產權登記的行為無效。但是，買受人辦理預售登記后，期待權的保護必須對預售行為具有誠實信用的要件，并承擔舉證責任，否則將承擔無法提供證明的法律后果。

3。已登記預售兩套。預售登記使買受人期待權具有物權性。因此，在確定支持買受人履行合同、確認產權登記效力的請求時，應當遵循先登記后保護的原則。原買受人不僅可以要求出賣人履行合同并辦理產權登記，還可以直接請求登記機關注銷買受人的預售登記。二是什么是預售商品房按揭？

抵押是指商品房預購人在房屋建造期間，將與開發商（預售人）簽訂的商品房預售合同中預購人的全部權益抵押給銀行作為貸款抵押，而商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行是第一受益人，如購房人或擔保人未履行還款責任或擔保義務時預購，銀行可以取得購房人在《商品房預售合同》中的全部權益，清償其欠銀行的全部債務。預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式。銀行是抵押權人，預購人是抵押人，擔保人一般是商品房開發商。抵押與抵押有相似之處，但并不等同于抵押。一般抵押權的客體是債務人提供的財產，具有自己的所有權或經營權。在商品房抵押期間，該商品房不存在，抵押人不能取得該商品房的所有權。他向抵押權人提供的擔保是將來某一時間取得該建筑物的權利。它是一種期待利益，而不是實體形式的建筑。預售商品房抵押具有以下法律特征：

1。預售商品房抵押是一項重要的法律行為，應當簽訂書面合同，到規定的房地產管理部門辦理登記備案手續。

2。預售商品房抵押是為保證主債權的實現而訂立的從屬合同。

3。預售商品房抵押合同同時是一種允諾合同，合同成立后，對三方當事人具有約束力。

4。商品房預售按揭是有償合同。在此基礎上，本文對重復銷售的相關內容進行了梳理。可見，在實踐中，也存在后一種買受人優先提前登記的情況。此時，要保護后買受人的期待權，還必須有其必須善意并承擔舉證責任的要求，否則將承擔不能提供證據的法律后果。對于更多的問題，律師事務所提供專業的法律咨詢服務。你知道嗎