首先，在簽訂購房合同前要核對對方身份，要明確誰是商品房的不動(dòng)產(chǎn)所有人，這是購房合同的主體。根據(jù)法律規(guī)定，不具備主體資格的人簽訂購房合同是無效的，因此合同的出賣人應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)開發(fā)商。開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽訂合同的，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)和經(jīng)營資質(zhì)，并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書方可簽訂合同。二是要查驗(yàn)有效證件，商品房預(yù)售必須有“五證”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。尤其是《商品房預(yù)售許可證》，它是購房者必須審查的最重要文件。在沒有上述文件的情況下，該商品房不具備銷售條件。除上述“五證”外，法律規(guī)定，未經(jīng)原買受人同意查封、抵押、出售的商品房，不得出售，否則，買受人將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，直至房產(chǎn)空置。因此，買房前要到相關(guān)部門了解該商品房是否已被查封、抵押或出售，以確保交易安全。目前，商品房銷售的普遍做法是購房者在簽訂購房合同前先簽訂認(rèn)購書并交納定金。由于購房者沒有提前看到合同，他們陷入了簽與不簽的兩難境地：不簽，他們擔(dān)心押金會被沒收；簽了，合同里有很多陷阱。因此，建議購房者采取以下措施：

1。在審查了購房合同并確認(rèn)沒有問題后，他們應(yīng)該支付定金。與其簽訂購房書，不如直接簽訂購房合同，同時(shí)交納定金。認(rèn)購書中寫明，雙方未能就商品房買賣合同達(dá)成協(xié)議的，出賣人必須將定金退還買受人。現(xiàn)行購房合同為國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同。其中相當(dāng)一部分內(nèi)容已打印，另一部分留空，雙方協(xié)商一致后填寫。建議買方認(rèn)真閱讀和審閱合同的各項(xiàng)條款，做好以下工作：。一般來說，格式合同的印刷內(nèi)容沒有大的修改，但也不是不可能修改的。當(dāng)事人認(rèn)為不合理的，有權(quán)修改。對于格式合同中的可選條款，買方可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇最優(yōu)惠的協(xié)議。

3。對于空白部分，賣方不應(yīng)預(yù)先填寫內(nèi)容，然后要求買方完全接受，因?yàn)檫@是非常不合理的。正確的方法是雙方就合同的每一條款達(dá)成協(xié)議。如果雙方不能達(dá)成協(xié)議，購房者可以要求退還定金和房款。

對于合同約定的付款方式，目前購房者通常采取按揭、分期付款的方式支付房價(jià)。如果采用現(xiàn)金支付方式，建議購房者盡可能減少首付金額，在辦理商品房登記手續(xù)后支付大部分房款，同時(shí)留下部分購房娛樂費(fèi)待房產(chǎn)證辦妥后支付，以限制其權(quán)益保護(hù)。如果采取按揭付款方式，為防止購房者因按揭貸款而無法購房，甚至無法支付定金和首付，建議購房者在付款方式和期限上寫明：“如果按揭貸款合同無法簽訂：

1。合同繼續(xù)履行，但買賣雙方另行簽訂付款協(xié)議；另一方不解除借款合同的，另一方可以要求賠償；出賣人應(yīng)當(dāng)將收到的購房款本金或定金退還買受人，并支付相應(yīng)的違約金按銀行同期貸款利率計(jì)息。”現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)購房合同有三種交付標(biāo)準(zhǔn)：

1。商品房已通過驗(yàn)收。商品房已通過綜合驗(yàn)收。該商品房已通過分期綜合驗(yàn)收。

購房者選擇第二、三套交房標(biāo)準(zhǔn)比較理想，但由于這兩套交房標(biāo)準(zhǔn)要求較高，尤其是第二套交房標(biāo)準(zhǔn)。目前，廣州大部分樓盤在交房時(shí)很難達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，選擇這一標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)間相對較長，因此相當(dāng)一部分購房者或開發(fā)商不愿意選擇第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。由于工程竣工驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等多種驗(yàn)收方式，選擇第一標(biāo)準(zhǔn)的含義并不明確，會產(chǎn)生很多爭議。建議在第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)后增加“并通過國家法律規(guī)定的竣工驗(yàn)收備案程序”，因?yàn)槲覈鴮ι唐贩靠⒐を?yàn)收實(shí)行備案登記制度，該制度對驗(yàn)收項(xiàng)目的規(guī)定更多，要求更嚴(yán)格，可以保護(hù)買家的利益。7認(rèn)真簽署補(bǔ)充協(xié)議。目前，購房合同的補(bǔ)充協(xié)議一般都是事先擬定，由購房者簽訂。而這些補(bǔ)充協(xié)議大多是霸王條款，對買家來說非常苛刻。因此，購房者要謹(jǐn)慎，不要輕易在補(bǔ)充協(xié)議上簽字。理想的辦法是與對方就補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成共識，完善補(bǔ)充協(xié)議，或者根本不簽訂補(bǔ)充協(xié)議。8再簽一份物業(yè)管理協(xié)議。現(xiàn)行規(guī)范的購房合同中規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司在簽訂購房合同的同時(shí)簽訂。但在簽訂合同時(shí)，購房者并不知道是哪家物業(yè)管理公司，是否具有相應(yīng)資質(zhì)，物業(yè)管理費(fèi)是多少。如果購房者確認(rèn)了合同條款，就等于確認(rèn)了開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司和開發(fā)商制定的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，同時(shí)也確認(rèn)了物業(yè)管理費(fèi)的項(xiàng)目和金額，這讓進(jìn)退兩難的購房者陷入了被動(dòng)的境地。建議在簽訂合同時(shí)明確物業(yè)管理公司，明確物業(yè)管理公司資質(zhì)和物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議內(nèi)容。你知道嗎