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房屋保修是否適用于五年保修期

來源: 律霸小編整理 · 2021-03-26 · 438人看過

2013年3月7日，開發商a與B公司簽訂建設工程合同，約定將蓮花社區20棟商住樓承包給B公司施工，并于2014年7月10日前交付甲方。雙方將在房屋驗收后一個月內結清工程款。合同還約定，工程結算時，甲方應暫扣工程款的5%作為保修金，驗收合格后一年返還乙方。2014年7月1日，B公司將驗收合格的房屋交給a開發商進行工程結算，a開發商暫扣50萬元保修金。2015年7月20日，B公司要求開發商a退還暫扣的保修金50萬元。開發商a不同意，認為根據法律規定，房屋的保修期為5年，保修金的返還時間應為5年后。對于開發商a現在是否應該退還保修金有兩種不同的意見：

第一種意見是開發商a現在不應該退還保修金。根據我國建筑工程領域的法律法規，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間及外墻防滲漏的最低保修期為5年，保修期應與保修期相等。甲乙雙方關于保修金的約定違反了法律的強制性規定，應當無效。因此，保修金應在房屋驗收五年后即2018年11月26日后返還。第二種意見是開發商a現在應該退還保修金。國家法律法規只規定了房屋的保修期，卻沒有規定保修金；其次，5年的保修期不等于5年的保修金。在法律沒有明確規定的前提下，我們應該按照當事人的意思自治，按照合同約定，所以開發商a現在應該退還保修金。

[管理分析]

小編同意第二種意見，理由如下：

第一，法律沒有明文規定的時候，應該尊重當事人的意思自治。縱觀我國建筑工程領域的相關法律，如《建筑工程質量管理條例》、《房屋建筑工程質量保修辦法》等，它們只規定了房屋的保修期，如：屋面防水工程、衛生間防水工程等要求，房間及外墻防滲漏，最短5年；電氣管道、給排水管道、設備安裝，最短2年。但是，對于是否約定保修金以及保修金的數額，沒有相關規定。因此，在私法領域，當法律沒有明文規定時，應當尊重當事人的意思自治意識。雙方可自行約定保修付款，本合同合法有效，對雙方均有約束力。二是保修期不等于保修金，退還保修金并不能免除B公司的保修義務，首先，法律規定房屋的最低保修期為5年，對5年的保修期沒有規定。同時，5年的保修期不等于保修期，也就是5年。保修期和保修期完全是兩個概念，我們不能用這個比喻。其次，在這種情況下，開發商a希望扣繳5年后返還保險金。其根本目的是督促乙方履行保修義務，即乙方在五年保修期內未履行保修義務的，開發商a將用保修金履行。但是，退還保修金并不能免除乙方的保修義務。即使對保修金沒有約定，乙方作為施工單位仍有保修義務，必須履行。因此，甲方暫扣保修金沒有事實和法律依據。綜上所述，在這種情況下，開發商a現在應該退還暫時扣留的50萬保修金。你知道嗎

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