其實,早在幾年前,類似問題就出現(xiàn)在山東青島和廣東深圳。4月20日晚,北京市國土資源局表示,北京市民無需對住宅用地的出讓過于擔心。根據(jù)國家有關規(guī)定,北京市住宅用地出讓年限為70年。目前,最早出讓的住宅用地還有40多年。4月20日,中國人民大學民商法研究中心、北京消費者權益保護法學會聯(lián)合主辦了住宅建設用地使用權續(xù)期法律問題研討會,邀請參加物權法起草討論的全國人大常委會有關人士和法學家。土地使用權出讓期限的設定,最早見于1990年國務院發(fā)布的《中華人民共和國城市國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡稱《停批條例》)。明確,土地使用權出讓最長年限按用途確定,其中住宅用地70年,工業(yè)用地50年,商業(yè)旅游娛樂用地40年,其他或綜合用地50年。2007年10月1日起施行的《物權法》規(guī)定,住宅建設用地使用權期滿自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期滿后的續(xù)期,依法辦理?!段餀喾ā菲鸩萑?、全國人大常委會法制工作委員會民法室原主任姚宏說,《物權法》規(guī)定“自動續(xù)期”是為了兼顧老百姓的利益。老百姓辦理手續(xù)不再需要排隊,既方便了老百姓,又減輕了工作人員的負擔。至于續(xù)期是否收費,她說:“這一點在《物權法》的立法中也提出過,但當時大部分房子還沒有到期,所以大家認為這個問題應該隨著經(jīng)濟的發(fā)展來解決,同時作為《物權法》制定的見證人,全國人大常委會法工委民法室巡視員胡國華解釋說,所謂自動續(xù)期是指不存在任何條件和行為,而自動續(xù)期是指建設用地使用權在沒有任何條件和行為的情況下到期。
中國政法大學終身教授江平認為,自動續(xù)期,一方面是指期滿后無法收回;另一方面是不能再簽訂新的土地出讓合同;另一方面是指:,業(yè)主無需自行申請。但是不付款自動續(xù)期怎么辦?姜平提出,自動續(xù)期的含義是,未交錢的業(yè)主仍有居住權,但如果要轉(zhuǎn)讓房屋,將受到限制。因此,自動續(xù)期并不影響業(yè)主的民事權利,而是限制了民事流通。
對于自動續(xù)期,沒有明確的有償或無償?shù)膯栴},江平說,“在我看來,連收費都應該相對少一些”,此外,江平認為,物權法的解釋迫在眉睫,但不能由政府部門來執(zhí)行,更不能由地方各級政府來執(zhí)行。只能由全國人大常委會來解釋,不能由政府部門來解釋,更不能由地方政府部門來解釋。
對于自動續(xù)期,北京航空航天大學法學院龍曉秋教授表示,在目前的法律框架內(nèi),有四種解決方案。一是自動續(xù)期,無需繳納土地使用費,續(xù)期至房屋所有權終止,即直至地上建筑物消失;二是自動續(xù)期,需一次性繳納下一期土地出讓金;三是自動續(xù)期,支付方式改為成人收費制,與稅收制度類似。第四種是自動續(xù)期,無需支付,恢復1982年以前的城市宅基地所有權狀態(tài),并將城市宅基地重新私有化。
然而,中國人民大學法學院教授張翔認為,如果說自動續(xù)期意味著自動續(xù)期和自由續(xù)期,那么它與所有權有什么區(qū)別?如果實際上是私有制,就與憲法第十條城市土地屬于國家相抵觸。因此,對于自動續(xù)期,尤其是自由續(xù)期的結論,基本上沒有明確的答案?!段餀喾ā访鞔_區(qū)分了“非住宅建設用地”和“住宅建設用地續(xù)期”。中國人民大學民商法研究中心副研究員熊秉萬認為,前者需要按照法律的特別規(guī)定執(zhí)行,而后者是“自動”的,不需要申請和審批程序。此外,熊秉萬強調(diào),一要區(qū)分住宅建設用地和商業(yè)建設用地。前者是為了保障公民的基本生存和居住,只能收取相當于公共支出的必要費用,而后者則應根據(jù)市場和商業(yè)邏輯收取相對較高的費用;二是要區(qū)分單套住宅建設用地和多套住宅建設用地住宅建設用地套數(shù)。前者具有明顯的安全功能,只應為政府提供公共物品而收費。后者是商業(yè)和投資,可以通過交易稅或持有稅收取土地使用費;三是區(qū)分農(nóng)村宅基地使用權和城市住宅建設用地使用權。前者沒有時間限制,是免費的,后者在時間限制上可以采取與前者相同的目標。他指出,無論是“續(xù)期+補交土地出讓金”的模式,還是“不續(xù)期+房產(chǎn)稅”的模式,都要確保房主擁有長期穩(wěn)定的土地使用權?!段餀喾ā分贫〞r,我們也了解到,青島、深圳一些住宅用地的使用年限是二三十年,住宅用地的最高使用年限是70年。但法律并未明確規(guī)定這一期間是否補交土地出讓金,只是強調(diào)自動續(xù)期?!焙鷷匀A解釋說,“如果你想彌補,那就是增加了自動續(xù)簽的條件。北京航空航天大學法學院教授劉玉如認為,將20年的免費續(xù)期視為70年的免費續(xù)期是不公平的如果開發(fā)商購買20年的土地使用權,房價會便宜一些。但是,如果沒有區(qū)別對待,將被視為免費續(xù)期。這對房屋使用年限為70年的購房者是不公平的,后果也非常嚴重。如果開發(fā)商在70年內(nèi)不購買土地使用權,而只購買最短期限的土地,土地使用權期限的規(guī)定將是徒勞的?!?p style='text-indent: 2em' >
中國人民大學民商法科學研究中心主任楊*鑫說,最長期限的土地使用權住宅建設用地使用年限為70年。約定期限為20年或者不滿70年的,應當自動延長至70年。但如果20年期限自動續(xù)期,業(yè)主應補足20年期限與70年期限的差價。對于具體過戶費差價的計算,他指出,過戶費的數(shù)額應按照70年期間的過戶費價格和20年或其他期間的過戶費差價支付。補交過戶費時,20年的銀行貸款利息由業(yè)主計算并承擔。中國政法大學終身教授應XX表示,《物權法》沒有做出明確規(guī)定。如果我們要促進改進,就必須經(jīng)過重大決策過程?!币皇且泄妳⑴c,聽取人民群眾的意見;二是要有專家論證;三是要有風險評估,要有實際調(diào)查研究。制定之后,應該進行合法性審查,決定應該集體討論?!蹦阒绬?/p>
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