李先生在黃浦區有一套三居室的公寓。2013年7月，陳小姐看中了這套公寓。雙方通過中介達成購房意向，并簽訂了購房合同。雙方約定，該房屋成交總價180萬元，所有稅費由購房人承擔。付款方式為先抵后抵。首付130萬元，按揭貸款50萬元，交房時間為賣方收到房款之日。賣方應支付所有欠款和費用，如銀行貸款、水電、煤氣、管理費等，雙方同意在2014年2月前向房地產登記機關申請產權登記。如果交易失敗，應支付交易價格的10%作為違約金。逾期不交付的，按房屋總價的0.05%支付違約金。不能按期取得房地產權證辦理產權登記的，違約方應支付總房價的10%作為違約金。在辦理各種手續的時間上，約定買受人在合同簽訂后30日內辦理銀行按揭貸款，出賣人在收到定金后100日內到銀行辦理提前還款手續。為減少稅額，李先生與陳小姐簽訂了《調整成交價格補充協議》，降低房屋成交價格，確認房價為130萬元。除房價外，購房者還需支付50萬元的房屋裝修及家電補償款，實際成交價仍為180萬元。在隨后的交易過程中，陳小姐如期交納了定金，辦理了銀行按揭貸款，并取得了銀行貸款協議。但李先生在申請提前還款后，并未如期到銀行辦理手續，直到2014年6月才完成提前還款。房屋交易過戶登記后，雙方直到2014年11月才完成交房手續。因逾期交房半年多，陳小姐將李先生告上法庭，要求李先生支付2014年2月至11月延遲交房的違約金22萬余元（每天房價總額的0.05%），以及延遲辦理房產登記的違約金18萬元（180萬元房價總額的10%）。

法院認為，陳小姐按照合同約定支付了定金和首付，并申請了銀行貸款，但李先生在收到定金后沒有按照合同約定的時間申請提前還款。即使李先生提前還貸的期限合理延長，她也應在2014年2月前還清貸款并取消抵押貸款。可見，正是由于李先生逾期未還清貸款以拖延辦理產權登記的交易交付手續，李先生已構成違約，應承擔遲延辦理產權登記的責任。合同約定的交付時間為交易交付前一個月，即李先生應于2014年3月交付，但直到2014年11月才交付。李先生逾期交房也應承擔違約責任。但陳小姐沒有提供李先生違約造成損失的證據，違約金協議過高。因此，法院將違約金的賠償標準調整為每天支付房價的萬分之三，兩次違約金合計超過10萬元。

提醒：如果合同規定的違約金過高，您可以申請降低。據知情人透露，在二手房銷售過程中，辦理銀行按揭貸款的不確定性使得雙方辦理手續的時間約定往往模糊不清。雙方都應該保護自己的權益，并特別注意這樣一個協議。從本案可以看出，雖然雙方在合同中約定了賠償標準，但法院最終還是根據自己的判斷降低了賠償標準，因為根據《人民法院關于〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規定，當事人主張約定的違約金過高，請求適當減少的，人民法院應當以實際損失為依據，按照公平、誠實信用的原則，予以計量和裁定。就李先生而言，雖然存在違約，但雙方最終完成了交易過戶。陳小姐沒有提供實際損失的證據，因此對違約金進行了調整。因此，有必要提醒交易雙方，一些買賣雙方為了維護自身權益，在違約條款中提出過高的賠償標準，但在實際糾紛中，會根據實際損失來決定，因此，合理主張權益更為妥當。合同雙方如李先生按約定履行義務時，因逾期未付預付款而遭受損失。你知道嗎