李先生在黃浦區(qū)有一套三居室的公寓。2013年7月，陳小姐看中了這套公寓。雙方通過中介達(dá)成購房意向，并簽訂了購房合同。雙方約定，該房屋成交總價(jià)180萬元，所有稅費(fèi)由購房人承擔(dān)。付款方式為先抵后抵。首付130萬元，按揭貸款50萬元，交房時(shí)間為賣方收到房款之日。賣方應(yīng)支付所有欠款和費(fèi)用，如銀行貸款、水電、煤氣、管理費(fèi)等，雙方同意在2014年2月前向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。如果交易失敗，應(yīng)支付交易價(jià)格的10%作為違約金。逾期不交付的，按房屋總價(jià)的0.05%支付違約金。不能按期取得房地產(chǎn)權(quán)證辦理產(chǎn)權(quán)登記的，違約方應(yīng)支付總房價(jià)的10%作為違約金。在辦理各種手續(xù)的時(shí)間上，約定買受人在合同簽訂后30日內(nèi)辦理銀行按揭貸款，出賣人在收到定金后100日內(nèi)到銀行辦理提前還款手續(xù)。為減少稅額，李先生與陳小姐簽訂了《調(diào)整成交價(jià)格補(bǔ)充協(xié)議》，降低房屋成交價(jià)格，確認(rèn)房價(jià)為130萬元。除房價(jià)外，購房者還需支付50萬元的房屋裝修及家電補(bǔ)償款，實(shí)際成交價(jià)仍為180萬元。在隨后的交易過程中，陳小姐如期交納了定金，辦理了銀行按揭貸款，并取得了銀行貸款協(xié)議。但李先生在申請(qǐng)?zhí)崆斑€款后，并未如期到銀行辦理手續(xù)，直到2014年6月才完成提前還款。房屋交易過戶登記后，雙方直到2014年11月才完成交房手續(xù)。因逾期交房半年多，陳小姐將李先生告上法庭，要求李先生支付2014年2月至11月延遲交房的違約金22萬余元（每天房價(jià)總額的0.05%），以及延遲辦理房產(chǎn)登記的違約金18萬元（180萬元房價(jià)總額的10%）。

法院認(rèn)為，陳小姐按照合同約定支付了定金和首付，并申請(qǐng)了銀行貸款，但李先生在收到定金后沒有按照合同約定的時(shí)間申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。即使李先生提前還貸的期限合理延長，她也應(yīng)在2014年2月前還清貸款并取消抵押貸款。可見，正是由于李先生逾期未還清貸款以拖延辦理產(chǎn)權(quán)登記的交易交付手續(xù)，李先生已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記的責(zé)任。合同約定的交付時(shí)間為交易交付前一個(gè)月，即李先生應(yīng)于2014年3月交付，但直到2014年11月才交付。李先生逾期交房也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但陳小姐沒有提供李先生違約造成損失的證據(jù)，違約金協(xié)議過高。因此，法院將違約金的賠償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為每天支付房價(jià)的萬分之三，兩次違約金合計(jì)超過10萬元。

提醒：如果合同規(guī)定的違約金過高，您可以申請(qǐng)降低。據(jù)知情人透露，在二手房銷售過程中，辦理銀行按揭貸款的不確定性使得雙方辦理手續(xù)的時(shí)間約定往往模糊不清。雙方都應(yīng)該保護(hù)自己的權(quán)益，并特別注意這樣一個(gè)協(xié)議。從本案可以看出，雖然雙方在合同中約定了賠償標(biāo)準(zhǔn)，但法院最終還是根據(jù)自己的判斷降低了賠償標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)《人民法院關(guān)于〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高，請(qǐng)求適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為依據(jù)，按照公平、誠實(shí)信用的原則，予以計(jì)量和裁定。就李先生而言，雖然存在違約，但雙方最終完成了交易過戶。陳小姐沒有提供實(shí)際損失的證據(jù)，因此對(duì)違約金進(jìn)行了調(diào)整。因此，有必要提醒交易雙方，一些買賣雙方為了維護(hù)自身權(quán)益，在違約條款中提出過高的賠償標(biāo)準(zhǔn)，但在實(shí)際糾紛中，會(huì)根據(jù)實(shí)際損失來決定，因此，合理主張權(quán)益更為妥當(dāng)。合同雙方如李先生按約定履行義務(wù)時(shí)，因逾期未付預(yù)付款而遭受損失。你知道嗎