一房二賣糾紛如何處理？

在實(shí)踐中，不同的案件應(yīng)以不同的方式處理：

<1。出賣人先后與兩個(gè)不同的買受人簽訂合同后，后一個(gè)買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。在這種情況下，兩份房屋買賣合同都是有效的。但是，合同中的買受人實(shí)際取得了房屋所有權(quán)，因?yàn)楹贤男泻蟪闪⒌暮贤４藭r(shí)，前、后兩位買受人所享有的債權(quán)性質(zhì)不同：后一位買受人是房屋的所有權(quán)人，因?yàn)樗膫鶛?quán)已經(jīng)得到滿足，所以他所享有的是房屋所有權(quán)所產(chǎn)生的物權(quán)債權(quán)。原買受人享有的是房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。債權(quán)請(qǐng)求權(quán)是對(duì)出賣人的一種付款請(qǐng)求權(quán)，特別是受償權(quán)。對(duì)銷售標(biāo)的不具有直接控制和排他性影響。即使銷售標(biāo)的物已經(jīng)被占有，由于房屋所有權(quán)已經(jīng)登記轉(zhuǎn)讓給后來的買受人，房屋的占有也失去了法律依據(jù)，構(gòu)成無權(quán)占有，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還房屋的義務(wù)。根據(jù)《合同法》第一百一十條的規(guī)定，出賣人不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合合同約定的，出賣人依法或者事實(shí)上不履行非金錢債務(wù)的，買受人不得要求出賣人履行非金錢債務(wù)。出賣人違反該義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說，合同標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已經(jīng)不可能。在這種情況下，不存在強(qiáng)制實(shí)際履行的問題。這時(shí)，合同上的債務(wù)就變成了損害賠償?shù)膫鶆?wù)。出賣人將房屋出售給前買受人并辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記后，出賣人與后買受人就同一房屋訂立買賣合同。

此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，出賣人不再是房屋的所有權(quán)人。關(guān)于無權(quán)處分制度，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，無處分權(quán)人經(jīng)債權(quán)人承認(rèn)或者訂立合同后取得處分權(quán)的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，有下列情形之一，不能實(shí)現(xiàn)商品房買賣合同目的的，買受人應(yīng)當(dāng)：無法取得房屋的，可以要求解除合同，退還已付購房款及利息，賠償損失，并要求出賣人承擔(dān)不超過限額的責(zé)任，賠償責(zé)任為已付購房款的兩倍。

3。這兩項(xiàng)交易的過戶登記尚未完成。

兩次交易未辦理過戶登記的，房屋所有權(quán)仍由出賣人享有，兩次交易的買受人不取得房屋所有權(quán)。原則上，買受人只能通過債權(quán)保護(hù)的方式來保護(hù)自己的權(quán)益。連續(xù)買賣合同產(chǎn)生的雙重債權(quán)是平等的，沒有等級(jí)關(guān)系，因此前買受人和后買受人都必須隨時(shí)要求出賣人履行債務(wù)。買賣合同中買受人的一項(xiàng)權(quán)利也是履行的重要內(nèi)容，即行使請(qǐng)求房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利。在兩債權(quán)實(shí)現(xiàn)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的前提下，先取得登記申請(qǐng)權(quán)的債權(quán)具有優(yōu)先效力。因此，就兩個(gè)合同的履行而言，首先應(yīng)當(dāng)按照登記請(qǐng)求的先后順序確定最先行使登記請(qǐng)求權(quán)的買受人的優(yōu)先權(quán)。同時(shí)，買受人行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先順序，應(yīng)當(dāng)按照約定的履行期間的先后順序確定；一份合同約定了履行期間，另一份合同未約定履行期間的，買受人優(yōu)先行使登記請(qǐng)求權(quán)登記申請(qǐng)的期限予以確認(rèn)；沒有履行期限的，原則上兩個(gè)合同的買受人自合同成立之日起有權(quán)申請(qǐng)登記。但是，訂立優(yōu)先合同的買受人有權(quán)提前申請(qǐng)登記，優(yōu)先合同受訂立順序的保護(hù)。但這種保護(hù)并不是確認(rèn)原買受人擁有房屋所有權(quán)，而是保護(hù)原買受人優(yōu)先行使登記請(qǐng)求權(quán)。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受理原買受人的登記申請(qǐng)，法院可以判決強(qiáng)制出賣人履行原合同，并督促其及時(shí)辦理登記手續(xù)。你知道嗎