如何確定一房兩賣的權(quán)屬？

一房兩賣的糾紛，在不同情況下應(yīng)區(qū)別對待：

<1。一房兩賣中，出賣人先后與兩個不同的買受人簽訂合同后，后一個買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。在這種情況下，兩份房屋買賣合同都是有效的。但是，合同中的買受人實際取得了房屋所有權(quán)，因為合同履行后成立的合同。此時，兩位買家有不同的說法。后一個買受人是房屋的所有人，因為他的債權(quán)已經(jīng)得到滿足，所以他享有的是以房屋所有權(quán)為基礎(chǔ)的物權(quán)請求權(quán)。原買受人有權(quán)根據(jù)房屋買賣合同主張債權(quán)。債權(quán)請求權(quán)是對出賣人的一種付款請求權(quán)，特別是受償權(quán)。對銷售標(biāo)的不具有直接控制和排他性影響。即使他已經(jīng)占有了買賣標(biāo)的，由于房屋所有權(quán)已經(jīng)登記轉(zhuǎn)讓給后來的買受人，他對房屋的占有也將失去法律依據(jù)，構(gòu)成擅自占有，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還房屋的義務(wù)。

2。在一房二賣過程中，出賣人將房屋出售給前買受人并辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記后，出賣人與后買受人就同一房屋作為標(biāo)的物訂立買賣合同。

此時，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，出賣人不是房屋的所有權(quán)人，出賣人是他人的財產(chǎn)。”《合同法》規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物屬于出賣人或者出賣人有權(quán)處分”，不屬于出賣人、出賣人無權(quán)處分的標(biāo)的物不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。也就是說，合同法不承認(rèn)出賣他人財產(chǎn)合同的效力。違反合同法是未經(jīng)授權(quán)的處置。第二，處理“一房兩賣”糾紛的法律依據(jù)最高人民法院《關(guān)于商品房買賣合同糾紛的解釋》在規(guī)范開發(fā)商誠信缺失的基礎(chǔ)上，創(chuàng)設(shè)了新的產(chǎn)權(quán)變動規(guī)則。因此，解決商品房銷售中的一房二房銷售糾紛，應(yīng)當(dāng)適用最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》。只有在解釋未能充分利用的情況下，才能按照一般原則進行處理。商品房買賣合同訂立后，出賣人將房屋出售給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)。買受人無法取得房屋的，買受人可以要求解除合同，退還已付購房款及利息，賠償損失，并要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款兩倍的賠償責(zé)任。買受人以出賣人與第三人惡意串通另行簽訂商品房買賣合同并交付使用，致使買受人無法取得該房屋為由，要求確認(rèn)出賣人與第三人簽訂的商品房買賣合同無效的，應(yīng)當(dāng)依法處理得到支持。

3。一房二賣，預(yù)售合同登記的，對其他購房人具有效力。

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