寶雞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局住房開發(fā)科科長張*芬表示，目前寶雞市商品房糾紛主要集中在面積差錯、交付標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)證三個方面。買家一定要提前了解這一點，萬一出現(xiàn)問題及時解決。面積“多退少補(bǔ)”不合理在房屋銷售中，購房者經(jīng)常與開發(fā)商就實際面積與合同簽訂面積的誤差發(fā)生糾紛。張曉芬說，這是近年來商品房糾紛中最常見的問題之一。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，按建筑面積或者建筑面積計算價格的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定合同約定的面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有誤的處理辦法；未約定的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定合同約定，房價按面積誤差率3%以內(nèi)（含3%）結(jié)算；超過3%的，購房人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付的房價退還買受人，并支付已付房價利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積的，由買受人補(bǔ)足房價誤差率小于3%（含3%）的部分；房價誤差率超過3%的部分由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面積誤差率小于3%（含3%）部分的價款退還買受人；價值超過3%的部分，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還給買受人。

“處理這個問題有一個前提——合同中沒有約定，但事實上，很多購房合同都約定了房屋面積和價格的“多退少補(bǔ)”，所以當(dāng)房屋面積出現(xiàn)問題時，我們只能遵循多退少補(bǔ)的原則。”張說。“多退少賠看似合理，但實際上對購房者很不公平，因此購房者將承擔(dān)更大的風(fēng)險責(zé)任。因此，建議購房者在簽訂購房合同時應(yīng)注意這一部分。”

交房標(biāo)準(zhǔn)模糊

在購房合同中，交房時間通常是約定的。如果超過交付時間，開發(fā)商需要承擔(dān)一定數(shù)額的違約金。

“合同中的“交貨期”一詞常用于廣義，一旦出現(xiàn)問題，就會成為爭議點。”張鳳芬解釋說，對于交貨期，購房者需要知道自己是通過了工程竣工驗收還是拿到了《工程竣工驗收記錄表》。兩者在時間上會有很大的差別。

“前者相對簡單，后者由于涉及消防驗收等多個環(huán)節(jié)，耗時較長。”“工程竣工驗收記錄表”是證明房屋質(zhì)量檢驗合格并符合交付要求的依據(jù)，開發(fā)商只有取得記錄表后才能交付房屋，購房者通常稱之為“交鑰匙”產(chǎn)權(quán)證辦理期限不明確房屋所有權(quán)證是證明權(quán)利人擁有產(chǎn)權(quán)的法律要件。在商品房經(jīng)營中，交付房屋、領(lǐng)取房產(chǎn)證是房地產(chǎn)開發(fā)商的基本法律義務(wù)。但事實上，寶雞業(yè)主在新房入住幾年后仍拿不到房產(chǎn)證的不在少數(shù)。

“這與合同約定不明確有很大關(guān)系”，張曉芬說，購房合同中房產(chǎn)證的辦理通常都有期限，超過期限開發(fā)商需要承擔(dān)一定的違約金。但對于這種處罰，購房者還需要注意是否是定額。如果金額是固定的，涉及的金額很小，我們需要注意這樣的協(xié)議是否會限制開發(fā)商。

“最好的辦法是將違約金與時間掛鉤。無論是日、月、年，時間越長，違約責(zé)任越大。這樣，開發(fā)者的約束力就越大。只有這樣，才能督促開發(fā)商盡快為業(yè)主辦理房產(chǎn)證。”