1、 說(shuō)到購(gòu)房糾紛，老百姓最擔(dān)心的恐怕就是辦證申請(qǐng)的問(wèn)題。苦心買房后，卻被告知不能辦證，這種事情就在大家頭上流傳。如果不能申請(qǐng)兩證，就不能申報(bào)戶口、轉(zhuǎn)讓房屋、抵押房屋，權(quán)益就很難得到保障。事實(shí)上，這些問(wèn)題大多是開(kāi)發(fā)商“五證”不全造成的。

購(gòu)房警示：

購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)必須查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的“五證”（國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售（銷售）許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、，建設(shè)工程開(kāi)工許可證）和“兩本書”（住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書）。現(xiàn)在絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都會(huì)在售樓中心掛一份證明復(fù)印件供購(gòu)房者查詢，此外，購(gòu)房者還可以在房產(chǎn)局網(wǎng)站上查詢。

值得注意的是，購(gòu)房者往往忽視證件內(nèi)容的真實(shí)性，這也會(huì)造成嚴(yán)重后果。購(gòu)房人在核實(shí)證明內(nèi)容時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

所購(gòu)商品房是否在《商品房預(yù)售（銷售）許可證》許可范圍內(nèi)，應(yīng)具體到樓號(hào)。

國(guó)有土地使用證是否標(biāo)明“轉(zhuǎn)讓”而不是“轉(zhuǎn)讓”。

所購(gòu)房屋是否建在《國(guó)有土地使用證》標(biāo)明的土地上。

所購(gòu)房屋是否為《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》載明的可開(kāi)發(fā)房屋。此外，還有以下原因不能申領(lǐng)兩證：

1；部分開(kāi)發(fā)商喜歡擅自改變用途或規(guī)劃，如將原商業(yè)用地改為住宅用地，或利用工業(yè)用地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、建設(shè)住宅等，導(dǎo)致房屋用地與規(guī)劃用途不一致，不能辦理二證；

3。還有個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)違法建設(shè)，比如建筑面積超過(guò)規(guī)劃面積，這也是后期不能申領(lǐng)兩證的原因。因此，在購(gòu)買二手房時(shí)，應(yīng)盡量選擇兩證齊全的房屋，否則不能到房管局辦理過(guò)戶手續(xù)。兩證齊全后，還要了解原房主信息是否齊全，以免房產(chǎn)過(guò)戶困難。其次，開(kāi)發(fā)商在賣房時(shí)往往承諾入住時(shí)間。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商能否按時(shí)交房，主要取決于開(kāi)發(fā)商資金到位情況和竣工驗(yàn)收情況。一旦開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房，購(gòu)房者就不能要求立即解除合同。買方應(yīng)給予開(kāi)發(fā)商一定的寬限期。開(kāi)發(fā)商在寬限期內(nèi)仍未交付房屋的，買受人有權(quán)解除合同。因此，在購(gòu)房合同中，買受人應(yīng)當(dāng)約定開(kāi)發(fā)商交付房屋的期限如下：

開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)將合同約定的房屋交付給買受人。如果開(kāi)發(fā)商屆時(shí)無(wú)法交房，購(gòu)房人應(yīng)給予開(kāi)發(fā)商一定的寬限期，并允許開(kāi)發(fā)商在寬限期內(nèi)交房。但開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按購(gòu)房人自合同約定的交付期至實(shí)際交付日支付的購(gòu)房款利息計(jì)算。寬限期的長(zhǎng)短取決于具體情況。

如果寬限期結(jié)束，開(kāi)發(fā)商仍無(wú)法交付房屋，買方有權(quán)終止合同，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款和全部利息，并支付違約金。違約金一般按購(gòu)房款的一定比例計(jì)算，但一般不能超過(guò)購(gòu)房款的20%。第三，開(kāi)發(fā)商在合同規(guī)定的交房期內(nèi)，被迫對(duì)部分樓盤收費(fèi)，不僅沒(méi)有相關(guān)的政府驗(yàn)收證明，還允許業(yè)主支付一些費(fèi)用。專業(yè)人士表示，針對(duì)開(kāi)發(fā)商違規(guī)收費(fèi)的情況，建議業(yè)主向市開(kāi)發(fā)辦和物業(yè)管理部門投訴，對(duì)開(kāi)發(fā)商違規(guī)收費(fèi)進(jìn)行查處。四是開(kāi)發(fā)商單方面修改小區(qū)規(guī)劃，前期公示的園林景觀未按約定建設(shè)，業(yè)主不滿維權(quán)需要。遺憾的是，他們發(fā)現(xiàn)，此前簽訂的購(gòu)房合同中并未對(duì)此類規(guī)劃的細(xì)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)解釋，維權(quán)行動(dòng)無(wú)法展開(kāi)。因此，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，不能僅憑開(kāi)發(fā)商的宣傳冊(cè)或口頭承諾來(lái)判斷社區(qū)規(guī)劃。一些重要的細(xì)節(jié)必須寫入購(gòu)房合同，以確保其有效性。第五，房屋面積的縮水是毛坯房存在的問(wèn)題之一。很多樓盤往往采用自由區(qū)域的方式來(lái)吸引客戶。這種在業(yè)內(nèi)被稱為“偷面積”的行為，確實(shí)成為不少購(gòu)房者購(gòu)房的重要手段。但是，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是毛坯房交付的項(xiàng)目，與房屋竣工后原本展示給購(gòu)房者的樣板房之間存在一定差距。

律師提醒，購(gòu)房者在收到房子之前需要仔細(xì)檢查驗(yàn)收。現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

1。交付的房屋是否為您購(gòu)買的房屋，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否與原圖一致，面積是否一致；

2。房屋質(zhì)量是否合格，門窗是否與合同相符；

3。水電等附屬設(shè)施是否按合同約定到位；

4。其他合同中約定的項(xiàng)目完成情況。如果在驗(yàn)房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)不符，可以拒絕簽字，并如實(shí)記錄在交接記錄上。這一問(wèn)題在精裝房中屢見(jiàn)不鮮，但房屋質(zhì)量糾紛在賣方違約責(zé)任的認(rèn)定上更為明確。目前，國(guó)家對(duì)“住宅質(zhì)量保證書”的內(nèi)容作出了明確規(guī)定，購(gòu)房者可在必要時(shí)要求建設(shè)質(zhì)監(jiān)部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查。你知道嗎