由于丈夫工作調(diào)動(dòng)，家住西青區(qū)梅江康城的王蒙和丈夫今年8月開始有了買新房的念頭。”原來(lái)他在西青開發(fā)區(qū)工作，上班很方便。然而，調(diào)到河北區(qū)后，每天開車上下班不僅要消耗大量的路上時(shí)間，還要承擔(dān)大量的燃油費(fèi)。搬到河北老家對(duì)我來(lái)說(shuō)會(huì)更方便，王蒙告訴記者，她有了買房計(jì)劃后，也看到了很多二手房，但看到市場(chǎng)的走勢(shì)和政策的不斷出臺(tái)，她很猶豫。”我想等房?jī)r(jià)下跌，但不是一直等的方式。我該怎么辦？”和市民王蒙一樣困惑的人不在少數(shù)。張宇分析，有一個(gè)常識(shí)，在市場(chǎng)上隨時(shí)都很難買到滿意的房子，而買便宜的房子相對(duì)容易。你為什么這么說(shuō)？因?yàn)槊總€(gè)房子都有不同的特點(diǎn)、屬性和品質(zhì)，每個(gè)人對(duì)房子的品味和愛好也各不相同——比如孩子需要上學(xué)，妻子在哪里工作等等。因此，有很多機(jī)會(huì)可以找到一套具有一定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的房子，但要找到一套能同時(shí)滿足自己生活需求和喜好的房子卻不是那么容易。如果我們拋開這種認(rèn)識(shí)，簡(jiǎn)單地看一下市場(chǎng)走勢(shì)，淡季是購(gòu)房者的好時(shí)機(jī)，因?yàn)榈镜耐顿Y者和投機(jī)者會(huì)大量退市，這不僅意味著選擇的余地更大，而且價(jià)格趨于理性，購(gòu)房者也會(huì)趁虛而入是的。11月21日下午，中國(guó)人民銀行宣布降息，房貸利率也相應(yīng)下調(diào)，給有購(gòu)房需求的老百姓帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠。這讓很多人認(rèn)為投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，降息或加息主要對(duì)公眾心理影響較大，而實(shí)際影響相對(duì)較小。歷史上，住房抵押貸款利率曾經(jīng)很高，我們也經(jīng)歷過(guò)多次降息。但事實(shí)上，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，加息或降息是常態(tài)，給日常生活帶來(lái)的變化有限。我們應(yīng)該調(diào)整對(duì)利益變化的態(tài)度，不是靜態(tài)的，而是動(dòng)態(tài)的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，利率高低不一，不應(yīng)成為影響置業(yè)的首要因素。讓我們算帳吧。根據(jù)貸款金額的計(jì)算，以購(gòu)房者貸款100萬(wàn)、期限30年為例。如果購(gòu)房者選擇等額還款，央行將在降息前每月還款6353.6元。降息后，每月還款6092.28元，少還261.32元。對(duì)于一個(gè)普通家庭來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)字可能只是一頓飯或一件衣服的價(jià)格，不會(huì)影響日常生活的質(zhì)量。

張?jiān)ＵJ(rèn)為，房地產(chǎn)的關(guān)鍵是要考慮機(jī)會(huì)成本、資金流動(dòng)性和支付能力。如果購(gòu)房者有足夠的資金買房，或者資金的流動(dòng)性比較順暢，有購(gòu)房意向，那么在銀行降息時(shí)就可以選擇合適的房子。但這種購(gòu)買決策應(yīng)該以自己的支付能力為依據(jù)，而不是盲目跟風(fēng)，抱著“占便宜”的心態(tài)入市。一旦超出實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受能力，很可能因還款壓力而影響未來(lái)的生活質(zhì)量。

購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，應(yīng)注意區(qū)域供應(yīng)量

除了交通、配套設(shè)施、區(qū)域發(fā)展前景、開發(fā)商品牌等因素外，還應(yīng)考慮區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體供應(yīng)情況。”在一手房較多的區(qū)域買一手房比較好；相反，在二手房較多的區(qū)域買二手房比較合適，“據(jù)張宇分析，在市場(chǎng)上漲的時(shí)候，一手樓的價(jià)格比二手樓的價(jià)格高；相反，二手房的價(jià)格要高二手樓的價(jià)格比一手樓高。這項(xiàng)法律的主要依據(jù)是，市場(chǎng)供應(yīng)商始終包括小企業(yè)主和小企業(yè)主。”在同一區(qū)域，房?jī)r(jià)往往受兩市成交量的影響。比如，一手樓供應(yīng)量大的時(shí)候，開發(fā)商會(huì)爭(zhēng)搶客戶，價(jià)格也會(huì)相對(duì)合理，這對(duì)購(gòu)買新房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)比較合適；一手樓供應(yīng)量減少的時(shí)候，面對(duì)市場(chǎng)需求，個(gè)別賣家可能囤積商品，價(jià)格會(huì)非理性上漲。”

市場(chǎng)低迷時(shí)，你也可以把剩余的房子賣掉。

市民李女士在河?xùn)|區(qū)泰興南路附近擁有一套婚前購(gòu)買的77平方米的一居室。今年年初結(jié)婚后，李女士的房子一直空著。她打算賣掉它來(lái)改善她父母的生活條件。不過(guò)，由于市場(chǎng)活躍度不高，看房人給出的價(jià)格始終未能達(dá)到她的預(yù)期。”我希望房?jī)r(jià)不低于130萬(wàn)，但目前至少要降5-8萬(wàn)。”。

針對(duì)李女士的情況，張宇認(rèn)為，對(duì)于中小投資者來(lái)說(shuō)，即使在淡季，賣房也相對(duì)劃算。持有房屋不同于持有股票。持有房地產(chǎn)必須付出代價(jià)。持有成本包括物業(yè)管理費(fèi)、銀行利息、裝修費(fèi)、維修費(fèi)等。因此，持有的前提是房屋所帶來(lái)的收入和增值能夠彌補(bǔ)成本。從李女士自身情況來(lái)看，她并不是資金充裕的購(gòu)房者。她需要通過(guò)買賣來(lái)改善生活條件。在這種情況下，應(yīng)適當(dāng)降低心理預(yù)期價(jià)格。因?yàn)榧词乖谇宓氖袌?chǎng)中，持有房屋的成本也不會(huì)降低，及時(shí)出售剩余和閑置的房屋，有利于為下一步的投資和房地產(chǎn)規(guī)劃提供空間和資金。

房地產(chǎn)稅可以通過(guò)交易進(jìn)行補(bǔ)償。

目前，購(gòu)房者還有一個(gè)心理負(fù)擔(dān)，也就是說(shuō)，認(rèn)為稅少的時(shí)候不買，稅多的時(shí)候買，這還不錯(cuò)。談到這個(gè)問(wèn)題，我們需要區(qū)分房地產(chǎn)涉及的稅收。現(xiàn)行房產(chǎn)稅分為流轉(zhuǎn)稅和持有稅。流轉(zhuǎn)稅主要包括營(yíng)業(yè)稅、契稅和所得稅。流轉(zhuǎn)稅只在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化時(shí)繳納。持有稅主要是財(cái)產(chǎn)稅和財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅只針對(duì)出租房產(chǎn)，但尚未征收。現(xiàn)在個(gè)稅調(diào)整的重點(diǎn)是打擊房地產(chǎn)投機(jī)，對(duì)自住者影響不大。另外，即使是上市流通，只要有足夠的耐心，也總能在交易中通過(guò)多方詢價(jià)完成賠付。我經(jīng)常聽到人們說(shuō)，“我現(xiàn)在有三棟房子，兩棟空著。”乍一看，這聽起來(lái)不可思議，但事實(shí)上，的確如此。有些人認(rèn)為房租不能支付銀行利息。有些人只是在等裝修，想把房子賣掉。

2013年，李先生在津?yàn)I大道附近投資購(gòu)買了一套90平方米的兩居室。由于考慮出售，房子一直處于未裝修狀態(tài)。不過(guò)，該地區(qū)二手房供應(yīng)量相對(duì)較大，而且房子一直沒有售出。11月底，李先生接到中介的電話，稱一戶人家要找一套空房當(dāng)倉(cāng)庫(kù)，詢問(wèn)是否愿意租房。租金是每月600元。雖然價(jià)格相對(duì)較低，但李先生最終還是決定租一段時(shí)間。”新房前兩年的供暖費(fèi)都交了，每月近200元的物業(yè)費(fèi)也交了，這些都是成本。而且租房不用準(zhǔn)備電器和家具，省去了一些麻煩。”據(jù)張宇分析，無(wú)論房子的租金回報(bào)是高是低，我們都應(yīng)該選擇立即出租。我們決不能讓房子空著。空是一種損失。另外，租房也不應(yīng)選擇豪華，因?yàn)樗c租價(jià)不成正比，尤其是在燈光市場(chǎng)。今年10月以來(lái)，改善性需求逐漸成為市場(chǎng)的主角，尤其是二手房市場(chǎng)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有控”的三元格局正在加速形成。但也有不少人抱著觀望情緒準(zhǔn)備換房，不敢搬家。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于有換房需求的人來(lái)說(shuō)，不必過(guò)多考慮淡季和旺季的因素。一般來(lái)說(shuō)，在同一區(qū)域內(nèi)，如果住宅產(chǎn)品已經(jīng)落后，有換房計(jì)劃，市場(chǎng)預(yù)期不會(huì)改變，自住性住房的需求不會(huì)受到市場(chǎng)形勢(shì)的影響，如婚房、改善居住條件等