現實生活中零首付購房的主要形式及法律風險，零首付購房的具體形式如下：

<1。開發商墊付部分或全部首付：對于只能支付部分首付或根本沒有能力支付首付的購房者，開發商先為其墊付剩余首付，然后再到銀行申請貸款，開發商的預付款將一并退還給開發商或者在一定時期內沒有利息，比如一年或者幾個月。這種方式主要是針對開發商挽救樓市慘淡局面、提高競爭力、撤資等促銷手段。由于國家對房地產的嚴格調控，一般開發商的“零首付”廣告只是吸引客戶的噱頭。

2。部分或全部首付將由房產中介支付：這種形式類似于開發商的首付。在這個過程中，房產中介一般會收取一定的手續費或首付利息，或者用信用卡套現首付并收取一點傭金。

3。分期付款零首付：在零首付面具的背后，一些開發商實際上是分期付款或延長首付期限賣房。一般來說，開發商給出的付款期限并不是很寬松。一旦購房者未能按約定期限償還首付，就可能出現一系列違約問題，甚至被開發商告上法庭。

4。高估高貸：這種形式主要是由中介機構協調，與熟悉的銀行合作，提高所購房屋的評估價格，從而獲得更多的貸款。比如一套價值100萬元的房子，按照首付的30%，購房者需要支付30萬元，貸款70萬元。不過，中介機構可以與銀行“疏通”，將房地產評估價提高到145萬元，而70%的貸款是101.5萬元。實際上，這意味著他們不需要自己支付首付，用全額貸款買房子。這就是所謂的“零首付”高評價、高貸款購房。高評級、高貸款一般用于二手房，過去主要用于銀行審批不嚴的時候。隨著國家宏觀調控的逐步加強和銀行自身風險意識的不斷提高，高評級、高貸款的難度越來越大。

5。陰陽合同型零首付購房：這種形式類似于高評價、高貸款，只是所謂陰陽合同的主體是開發商和購房者，雙方簽訂的兩份合同是內外合同。對外合同主要用于向銀行貸款和逃稅，而內部合同則用來規定雙方的權利和義務。其中，用于銀行貸款的合同金額一般較大，以便獲得更多的貸款。貸款越多，首付越少。這兩種相對不同的合同，不僅給當事人帶來了利益，也隱藏了很多風險。

俗話說“羊毛出在羊身上”，“零首付”降低了購房門檻，但還款壓力必然加大。而且，中國人民銀行也出臺了購房首付比例的相關規定。在未實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商品個人住房貸款首付最低至20%。顯然，零首付不符合相關政策。首付為零的購房者、房產中介和銀行或多或少都存在法律風險，對此應謹慎對待。

1，對于購房者的法律風險及相應的防范措施：由于購房者在整個零首付購房法律關系中處于相對弱勢地位，使用零首付購房的消費者暫時普遍經濟條件較差，那么是否選擇零首付以及選擇什么樣的零首付方式，購房者一定要謹慎。

對于選擇開發商或中介機構墊付首付的購房者，首先要保證將來有足夠的資金償還墊款和銀行貸款。如果不能承受預付款還款和銀行貸款的雙重壓力，就容易出現違約風險，從而進入銀行的不誠信黑名單。比如，2008年深圳房地產處于低谷時，購房首付偏低，最終導致所謂“深圳一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓一號樓的業主誰不買房支付首付被銀行起訴，因為在房價大幅下跌后，銀行拒絕償還貸款長達數月之久。

如果開發商選擇預付款方式，購房者必須在與開發商簽訂合同前詢問是否有預付款利息和服務費，以及預付款利息的金額、還款期限和還款方式。而且，多數開發商通常與購房者另行簽訂合同，并在合同中明確約定，如果購房者未按合同約定付清首付款，開發商有權收回房屋。在這種情況下，買方可以向法院起訴合同無效，收回已付的購房款，并要求開發商賠償損失。

在實際操作中，還有另一種變相墊款的方式，即除了購房者與開發商簽訂的房屋買賣合同外，還簽訂了購房者向開發商借款的借款合同，由購房者支付首付款。

學術界對這一做法有不同的看法。有人認為，這種做法違反了《最高人民法院關于如何確認公民與企業之間借貸行為有效性的批復》中關于企業以借貸名義向社會發放貸款應當認定為無效的規定，而《中國人民銀行關于規范住房金融業務的通知》中的規定大多數人傾向于認為，以貸款形式支付首付并不違反相關規定，在司法實踐中，一些法院已經認可了這種做法，如安徽省合肥市廬陽區人民法院審理了一起零首付貸款合同糾紛，法院終審裁定，如果開發商貸款用于支付零首付，購房人應按合同約定返還貸款并承擔相關違約責任。

如果購房者與開發商或房產中介機構以陰陽合同或高評高貸等形式騙取銀行貸款，銀行很可能終止購房者與銀行之間的貸款合同，追究購房者與開發商的違約責任。如果數額較大或者情況嚴重，就有可能認定是利用虛假證件騙取銀行貸款，然后再用就可能導致刑事責任。

另外，由于開發商和買方之間存在陰陽合同，當雙方發生法律糾紛時，買方很難按照合同追究開發商的責任，風險巨大，所以我們一定要避免用這種方式購買零首付的房子。

2。開發商的法律風險及相應防范措施：對于開發商來說，主要有三大法律風險，一是行政責任，二是民事責任，三是無法按時收回墊款的風險。

對于行政責任，開發商與購房者串通，采取欺騙手段，以獲取銀行貸款的方式幫助購房者實現零首付，可能會受到相關行政機關的處罰。情節嚴重的，還可能追究刑事責任。防范這種風險的唯一方法就是遵守法律。而且，開發商擅自打出“零首付”廣告，可能涉嫌虛假宣傳的不正當競爭，工商行政管理部門可能會對此進行查處。

民事責任方面，如果購房者未能按時償還銀行貸款，而開發商提供階段性擔保，開發商可能需要向銀行承擔連帶還款責任，最終可能有回購房屋的風險。

如果買方在后期遇到意外，無法償還甚至無法償還開發商的預付款，他可能面臨無法收回資金的風險。為避免這種風險，要求開發商提前詳細了解購房者的經濟狀況、還款能力和信用記錄，事后及時了解購房者的房產變化情況，積極與購房者溝通還款事宜。

3，對于法律