開發商往往先與購房者簽訂《商品房認購協議》（以下簡稱《認購協議》）。現實生活中因簽訂協議而引發的糾紛日益增多。對于購房者來說，簽訂“認購協議”是購房過程中值得關注的一個環節。因此，購房者在認購合同中應該注意什么？從法律角度看，認購書決定房屋是否出售，而正式合同則確立了正式的房屋買賣關系。兩者有本質的區別。由于相關部門尚未對認購做出嚴格規定，購房者應注意：1。購房者有知情權，房地產開發商也有義務告知購房者認購協議和商品房買賣（預售）合同中雙方的權利和義務。2購房人在認購書中明確：“如雙方協商未能就《商品房買賣（預售）合同》或補充協議達成一致意見，開發商應全額退還定金”，這就給自己留了余地。三。注意認購協議中權利義務的平等。合同所體現的基本原則是自愿平等。也就是說，當事人應當在認購協議中約定必要的義務。雙方的義務是圍繞合同目的的實現而確立的，任何一方的義務不應過多或過少。目前認購形式多由開發商提供，開發商對購房者的限制較多，而開發商基本不負責任。為避免一方責任傾斜，在簽訂協議時應注意限制開發商行為的條款。根據《城市房地產管理法》，商品房預售實行預售許可證制度。開發商不具備商品房預售法定條件，未取得房地產預售許可證的，開發商與購房人簽訂的認購協議無效，不具有法律效力。《城市商品房預售管理辦法》第二條規定，“本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發經營企業將正式建設的房屋預售給購房人的行為，而購房者支付定金或房價，“據此，支付首付的認購行為屬于商品房預售范圍。作為購房者，首先要考察開發商是否具備商品房銷售條件，以防無效認購。開發商故意隱瞞重要事實或者提供虛假信息，謊稱取得《房地產預售許可證》的，應當承擔承包過錯責任。開發商除退還買受人已付定金外，還應賠償買受人已付定金利息等資金損失及其他相關財產損失。三是明確協議條款。認購書要具有合同效力，首先要符合合同法的要求，內容要明確。認購書的主要內容應包括：1。買賣雙方的基本情況，包括雙方的名稱、地址、電話和傳真。房屋基本信息，包括房屋號、戶型、面積、單價、總價等。簽訂正式合同的期限、付款地點和簽訂地點。定金的支付方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款等。一般來說，出賣人的義務應包括：保留雙方約定的商品房，不得將其出售給第三人；訂立正式的買賣合同按認購書約定的主要條件約定主要內容；在約定的期限內協商簽訂銷售合同；當雙方未能就主要條款或合同條款達成一致意見時，根據法律規定或交易慣例或公平原則確定主要條款。7違約條款，即買賣雙方不按合同規定履行應承擔何種責任。認購協議應具有上述條款。經雙方同意，認購協議成立。四、區分“定金”和“定金”

在認購協議中，往往有“定金”或“定金”兩個詞，雖然只有一個詞的區別，但二者的法律含義卻大相徑庭。定金是一個特殊的法律概念，其目的主要是保證合同的成立和履行，并有具體的定金規則，即“支付定金的一方不履行約定的債務，無權要求返還定金；收取定金的當事人不履行約定的債務的，應當加倍支付定金，“定金不具有定金的性質。一般來說，押金被視為預付款。一般只能按預付款規則處理，即當收到預付款的一方不履行合同時，應承擔返還預付款和賠償損失的責任。因此，購房者在簽訂認購協議時，一定要仔細辨別“定金”和“定金”。實際上，大多數認購協議都是以“定金”的形式簽訂的。5訂閱書簽后注意押金的處理。由于定金具有擔保性質，一方違約，定金不予退還或雙倍退還。因此，買賣雙方應在認購協議中分別約定在簽訂正式合同過程中可能出現的各種情況，以保護雙方的權益。列舉了幾種情況作為參考：1。買受人未在認購協議約定的期限內簽訂合同的，屬于買受人違約，定金不予退還；出賣人在認購協議約定的期限內將房屋轉售給第三人或者與第三人簽訂認購協議的，造成雙方未能正式簽訂合同的，屬于賣方違約，賣方應向買方報告雙倍定金。2任何一方對認購協議中確認的條件如房間號、價格、面積等進行修改，導致未能簽訂合同的，被修改方視為違約。買受人違約的，定金不予退還；出賣人違約的，定金雙倍退還。三。買賣雙方在規定期限內正式簽訂合同的，定金可作為購房款或在買受人履行合同后退還給買受人；在正式合同履行過程中一方違約的，按“不退”或“雙倍返還”處理。4因出賣人不符合房屋買賣（預售）條件致使認購協議無效的，出賣人應當將定金退還買受人，并承擔締約過失責任。5如果由于賣方提供給買方的證明文件不真實導致賣方未能簽訂正式合同，賣方應將定金全額退還買方。6如雙方僅就預售（售）合同及補充協議未達成一致，且未簽訂合同的，出賣人應將定金全額退還買受人。總之，購房者在簽訂《認購協議書》時，應認真審閱開發商提供的格式條款，適當補充完善，調整約定的定金范圍，從根本上區分《認購協議書》與房屋買賣合同，使之獨立。只有這樣，才能真正保護購房者的合法權益。

鏈接相關法律法規：

商品房銷售管理辦法第二十二條：符合商品房銷售條件，房地產開發企業在簽訂合同前向買受人收取預付款性質費用的商品房買賣合同，在簽訂商品房買賣合同時，以該費用作為房價；當事人未簽訂商品房買賣合同的，房地產開發企業應當解除合同，開發商應當將收取的費用退還買受人；當事人另有約定的，從其約定。《擔保法》第八十九條：當事人可以約定一方向對方支付定金，作為合同的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵價或者追回。如果支付定金的一方未能履行