【案例】2007年,原告曹某與被告鎮江市房地產開發有限公司(以下簡稱公司)簽訂商品房買賣合同,約定原告購買被告開發的某商品房,包括花園,總價2330081元,2008年底前交付。逾期交付超過30天的,自本合同規定的截止日期第二天起至實際交付之日止,出賣人應每天向買受人支付房款的0.21‰。合同簽訂后,原告如期付清了全部房款。2008年9月,本案商品房通過綜合驗收。2008年12月,被告通知原告收房。因為花園的一角沒有圍起來,原告拒絕接受這所房子。2010年9月,被告向原告發出復函,稱對原告附設花園交付不全表示歉意,督促原告盡快辦理交付手續,并同意原告房屋裝修,但原告仍以不滿意為由拒絕接受花園面積不足。2011年3月,被告向原告發出交房通知書,稱花園已封閉。請盡快辦理送貨手續。2011年4月14日,被告將房屋及花園交付原告。雙方未能就本案爭議進行協商,故原告向本院提起上訴,要求被告支付違約金408090.39元(按2009年1月1日至2011年4月14日總房價2330081元,按每天0.21‰計算)。經審理,丹徒認為,當事人應當按照約定充分履行義務。原告按照約定支付房價的,被告應當按照約定交付房屋和花園。如果被告未能在交付期限屆滿前將花園全部交付,則屬于違約,因此被告應承擔違約責任。商品房交付不存在違約行為,花園不完整的圈地不影響房屋交付。原告主張,違約金應當按照支付的總價計算,沒有事實依據。華遠逾期交貨的違約責任按華遠價格433664×0.21‰×834天=75951.9元計算。根據相關法律法規,被告鎮江市房地產開發有限公司應當在判決生效后10日內,向原告曹某支付違約金75951.9元。
宣判后,原告、被告均不服,上訴至鎮江市中級人民法院。鎮江市中級人民法院經審理認為,當事人應當遵循公平原則,確定各方當事人的權利和義務。2008年某公司通知曹某,該房屋已通過驗收,可以交付使用,未交付部分只是花園的一角,對房屋本身的使用沒有實質性影響。曹國偉主張,應該用房子和花園的總價來計算違約金是偏高的。一審法院以花園價格計算罰款,這與一家公司的違約行為相一致,也符合權利義務平等的原則。根據相關法律法規,駁回上訴,維持原判。
[分析]
近年來,由于房地產市場的突然興起,房地產經濟已經成為我國國民經濟的支柱產業。在帶來經濟繁榮的同時,房地產開發交易各環節糾紛頻發,不斷侵害產業鏈終端消費者的合法權益。本案是一起因開發商未及時完成交付而引發的商品房買賣合同糾紛案件。爭議的焦點是如何計算罰金?是以房屋總價為計算基數,還是以花園價格為計算基數?在這種情況下,一家公司只能把房子交給曹某,因為花園的一角在約定的交付期限內沒有封閉,而且不能交付完整的鮮花這是自然違約。2008年12月曹園園公司一直未能支付房價款,這是基于公司一直未能支付房價公平合理的原則。本案為開發商在未來商品房交易中積極履行合同義務確立了案例指南,為進一步規范房地產市場交易秩序提供了法律支持,最終保障了消費者權益。你知道嗎
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