案例分析

原告張某系海安某中介信息服務(wù)部女業(yè)主。被告人邵某與丈夫全某于1986年結(jié)婚。2002年4月22日，邵某在海安縣某小區(qū)辦理了房屋（即本案爭議房屋）產(chǎn)權(quán)登記。產(chǎn)權(quán)證上顯示，該房屋的主人是邵某，房產(chǎn)為私有財產(chǎn)，面積為149.57平方米。共有人一欄未填寫。2003年4月，邵某取得了上述房屋的國有土地使用證，證明土地使用者為邵某。2003年，邵某又在海安縣另一區(qū)買了一套房子。裝修后，他當年搬進了房子。此后，邵某委托弟弟邵某幫忙將糾紛房屋出售。

2004年2月24日，邵大哥以自己的名義與原告張某簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，約定將該房屋（邵某所有）（包括附棚、車庫、太陽能熱水器、燃氣灶、有線電視等）出售給張某，成交價29.08萬元；張某付清房價后，轉(zhuǎn)讓方交付了房屋及棚舍的全部鑰匙及隨行物品；轉(zhuǎn)讓方負責提供辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所需的一切手續(xù)，費用由張某承擔。合同簽訂后，被告人邵某在張某持有的一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上簽下了自己的姓名和身份證號。

從同年3月起，原告張某分四次支付總房價29.08萬元，由邵某兄弟收取，交給被告邵某。同年9月3日，張某在支付完最后一筆房款后，于同日搬進了房子。在合同履行過程中，邵某將土地使用證和房屋所有權(quán)證交給原告張某。隨后，原告張某要求被告邵某協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，但被告邵某從未協(xié)助。今年5月8日，張某對邵某提起訴訟。海安法院受理此案后，經(jīng)被告人邵某申請，法院追加其丈夫全某為被告人，共同參與訴訟。

庭審中，原告張某稱，我與被告邵某簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》后，按合同約定支付了全部房款。邵某還將上述房屋及房屋的房產(chǎn)證、土地使用證交給了我，但他拒絕按照合同履行協(xié)助轉(zhuǎn)讓的義務(wù)。現(xiàn)請求法院判令被告人邵某協(xié)助辦理移交手續(xù)。

被告人邵某辯稱，我和丈夫全某感情一直不好，全某常年從事工程，所以我擔心將來一旦感情破裂離婚，我會在經(jīng)濟上吃虧，于是，我委托弟弟在沒有告訴泉某的情況下，將上述共有房屋出售；現(xiàn)在我丈夫泉某已經(jīng)知道此事，并明確表示不同意出售。為了照顧夫妻關(guān)系，我不同意將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告張某。另外，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，我丈夫既沒有簽署轉(zhuǎn)讓合同，事后也沒有批準，因此轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)視為無效。現(xiàn)請求法院駁回原告張某的訴訟請求。

被告人全某辯稱，爭議房屋為夫妻共同財產(chǎn)，邵某未經(jīng)本人同意單方轉(zhuǎn)讓。根據(jù)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)視為無效。

兩名被告聲稱夫妻關(guān)系異常，但未能提供可信證據(jù)。

海安法院經(jīng)審理認為，被告人邵某再買一套房子入住后，原房屋閑置，其口頭委托其兄弟代為出售原房屋，符合正常情況，不違法。原告與邵某簽訂合同后，要求委托人表達其代表團的授權(quán)，邵某義親自在合同上簽字，并加上自己的身份證號碼。委托關(guān)系合法有效，后果由委托人邵某承擔。

兩被告主張爭議房屋為夫妻共同財產(chǎn)，且未經(jīng)夫妻同意，難以確認。從事實上看，爭議房屋的產(chǎn)權(quán)證上沒有共有人的標示，房屋是共有房屋還是個人房屋存在爭議。即使爭議房屋被視為夫妻共同財產(chǎn)，也應(yīng)視為被告人邵某夫妻平等協(xié)商的結(jié)果。因為在本案中，從簽訂合同到原告張某分4次付清房屋款，再到邵某將房屋及相關(guān)權(quán)利證明交給張某，以及張某的實際住所，時間間隔并不算短。在沒有可靠證據(jù)證明兩被告夫妻關(guān)系不融洽的情況下，邵某認為，自己并不完全認識兩被告，這是不合理的。此外，據(jù)被告人全某交代，他在得知妻子出售了有爭議的房屋后，試圖解決此事，但外出打工置之不理更是不合理。從法律角度看，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，夫妻未經(jīng)對方書面同意出賣房屋的行為無效。但此后，我國對婚姻法進行了修改，最高人民法院也對如何適用婚姻法作出了相關(guān)司法解釋。新婚姻法及相關(guān)司法解釋沒有規(guī)定“書面同意”的要求。因此，夫妻在處理共有財產(chǎn)時，應(yīng)當以新法優(yōu)于舊法的原則，適用新法和新司法解釋的規(guī)定。綜合事實和法律分析，本案中，原告張某有理由認為房屋買賣合同是夫妻雙方共同意愿的表達，兩被告不能以一方不同意或不知情為由，與原告張某善意抗爭。因此，張某與邵某的房屋買賣合同成立，合法有效。合同簽訂后，雙方應(yīng)依法充分履行各自的義務(wù)。現(xiàn)原告張某已付清房款，履行了全部義務(wù)；被告邵某也已交付房屋及相關(guān)權(quán)利證明，履行了主要義務(wù)，但仍應(yīng)協(xié)助原告張某按合同約定轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，因此，原告張某的訴訟請求應(yīng)當?shù)玫街С帧?jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》和最高法院婚姻法司法解釋，判決被告邵某夫婦在判決生效后一個月內(nèi)協(xié)助原告張某辦理爭議房屋的過戶手續(xù)，相關(guān)費用由原告張某承擔。一審判決后，兩被告人不服，提出上訴。南通市中級人民法院審理后認為，一審事實清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由不能成立。因此，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，決定駁回上訴，維持原判。

點評與分析：本案主要涉及法律之間存在沖突或誤解時，如何結(jié)合中國國情準確適用法律。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓：（四）共有房地產(chǎn)；《中華人民共和國婚姻法》第十七條第二款規(guī)定：“夫最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條規(guī)定：“婚姻法第十七條關(guān)于‘夫妻平等權(quán)利’的規(guī)定“夫妻共有財產(chǎn)處理權(quán)”應(yīng)理解為：（一）夫妻對夫妻共有財產(chǎn)享有平等的處理權(quán)利。因生活需要，任何一方有權(quán)決定如何處理夫妻共同財產(chǎn)。（2） 夫妻非因日常生活需要，對夫妻共同財產(chǎn)的處分作出重要決定的，應(yīng)當平等協(xié)商，達成協(xié)議。如果另一方有理由相信這是夫妻雙方共同意愿的表達，另一方