如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，屬于開發(fā)商違約。業(yè)主可以要求開發(fā)商維修房屋或解除合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

法律咨詢：

你好，律師，2011年10月，我買了一套英式cascade（屬于高端社區(qū)，144套tandem and cascade）。開發(fā)商為**金富春集團(tuán)龍輝地產(chǎn)。由于周邊設(shè)施和裝修不足，前幾天看到小區(qū)外掛了很多橫幅。一群業(yè)主在維護(hù)自己的權(quán)利。其維權(quán)內(nèi)容包括屋面滲漏、墻體滲水，以及許多不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的地方。小強(qiáng)熱線和錢江臺(tái)反映，富陽(yáng)市建設(shè)局和富陽(yáng)市信訪辦也提交了信訪材料。開發(fā)商在媒體和市政府的壓力下與我們協(xié)商。最后，開發(fā)商想出了一個(gè)維修方案，直到滿意為止。業(yè)主對(duì)開發(fā)商的態(tài)度非常不滿。有人要求退房，有人要求賠償。開發(fā)商既不同意退房，也不同意賠償。我的房子在中間，沒有大問題。北墻有點(diǎn)漏洞百出，開發(fā)商嘲笑我維權(quán)。我的說(shuō)法是現(xiàn)在不泄密，也不代表以后不泄密，因?yàn)殚_發(fā)商一直沒能認(rèn)真對(duì)待此事，使業(yè)主做出媒體曝光、拉橫幅等極端行為。今后，房子的增值和成交都會(huì)受到很大影響。我最好把房子還回去。如果我不能退房，開發(fā)商就得打很多折扣來(lái)彌補(bǔ)我們的損失。我要求太多了嗎？我們保護(hù)自己的權(quán)利合理嗎？我們?cè)鯓硬拍芨行У乇Ｗo(hù)我們的權(quán)利？請(qǐng)給我一些幫助。等待您的回復(fù)，謝謝！

如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，屬于開發(fā)商違約。業(yè)主可以要求開發(fā)商維修房屋或解除合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。你的維權(quán)行為是合理合法的，一點(diǎn)也不過(guò)分。根據(jù)您描述的情況，您的問題的答案如下：

如何確定房子的質(zhì)量。

根據(jù)你描述的情況，你買的房子墻上有滲水現(xiàn)象，其他業(yè)主也發(fā)現(xiàn)了漏水、滲水等其他問題，因此可以初步判斷房子存在一些質(zhì)量問題。當(dāng)然，根據(jù)誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的原則，證明房屋存在質(zhì)量問題的舉證責(zé)任在于業(yè)主。如果你的業(yè)主認(rèn)為房子有質(zhì)量問題，那么你需要出示相關(guān)證據(jù)。對(duì)于這個(gè)質(zhì)量問題，可以用房屋目前漏水的照片和視頻作為證據(jù)，與開發(fā)商交涉。如果開發(fā)商同意，那么你就可以確定房子的質(zhì)量問題。如果開發(fā)商不認(rèn)可，那么你的業(yè)主可以向房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)論確定房屋的質(zhì)量問題。關(guān)于開發(fā)商的違約責(zé)任。

確定房屋存在質(zhì)量問題后，可以認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約，您的業(yè)主可以追究開發(fā)商的違約責(zé)任。違約責(zé)任有兩種形式，一種是按照合同約定向你支付違約金，另一種是賠償你業(yè)主的直接經(jīng)濟(jì)損失。違約金和直接經(jīng)濟(jì)損失只有一項(xiàng)索賠，不能同時(shí)提出兩項(xiàng)索賠。

那么，違約金的金額應(yīng)以合同約定的金額為準(zhǔn)。根據(jù)法律規(guī)定，違約金金額不得超過(guò)合同標(biāo)的物金額的30%，超出部分無(wú)效。違約金數(shù)額過(guò)高的，可以適當(dāng)減少。如果合同中沒有約定違約金的數(shù)額，你方只能要求賠償你方造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。

對(duì)于直接經(jīng)濟(jì)損失，損失項(xiàng)目和金額需要貴方證明。如果您確實(shí)有直接經(jīng)濟(jì)損失，并能證明直接經(jīng)濟(jì)損失的項(xiàng)目和金額，開發(fā)商應(yīng)予以賠償。如果沒有證據(jù)或者沒有直接經(jīng)濟(jì)損失，那么開發(fā)商就不能賠償。關(guān)于你保護(hù)自己權(quán)利的方式。

在主張開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的同時(shí)，有兩種方式來(lái)維權(quán)，一種是要求繼續(xù)履行，另一種是要求終止合同。你可以選擇這兩種方式中的任何一種，這是法律賦予你的權(quán)力。

（1）繼續(xù)執(zhí)行。

根據(jù)法律規(guī)定，只要雙方自愿簽署，且無(wú)違法內(nèi)容，本合同即有效，雙方應(yīng)按照合同履行義務(wù)。

既然開發(fā)商違約，您可以要求其繼續(xù)履行合同義務(wù)，對(duì)房屋進(jìn)行維修，消除相關(guān)隱患，并按照合同規(guī)定的質(zhì)量要求將房屋交付給您。同時(shí)，根據(jù)上述第2點(diǎn)的回答，你要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。（2）請(qǐng)求終止合同。

如果你不想要這套房子，你也可以根據(jù)開發(fā)商事先違約的情況要求解除合同，這是法律要求，也是法律支持的。

合同終止后，您可以要求開發(fā)商全額退還您已支付的房?jī)r(jià)及相關(guān)費(fèi)用，并按照上述第2點(diǎn)的答復(fù)向開發(fā)商索賠違約責(zé)任，并要求開發(fā)商支付違約金或賠償由此造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。

建議通過(guò)協(xié)商解決問題。協(xié)商不成的，可以提起訴訟，也可以委托律師提起訴訟。

起訴需要到被告所在的法院，通常是公司注冊(cè)或?qū)嶋H運(yùn)營(yíng)的法院。

關(guān)于本案的結(jié)論意見。

如果有證據(jù)證明房屋存在質(zhì)量問題，開發(fā)商就是違約。作為業(yè)主，可以要求解除合同，退還房?jī)r(jià)，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。維權(quán)行為和維權(quán)要求是合法的，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻闹С帧?/P>

由于您所在社區(qū)的許多業(yè)主都遇到了同樣的問題，您可以組建一個(gè)維權(quán)小組。最理想的做法是先和開發(fā)商協(xié)商維權(quán)問題，通過(guò)協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，可以委托律師進(jìn)行群體訴訟，主張自己的合法權(quán)益。首先，業(yè)主要統(tǒng)一思想，共同行動(dòng)，狠抓打擊，依法辦事。為了保護(hù)他們的權(quán)利，我們應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：

1。業(yè)主不應(yīng)單獨(dú)打破KFS，這將導(dǎo)致業(yè)主內(nèi)部不和，并分裂業(yè)主。他們應(yīng)該知道要塞最容易從里面被打破。

2。不要陷入KFS的時(shí)間戰(zhàn)術(shù)。他們是專業(yè)人士，業(yè)主來(lái)自世界各地。他們?cè)趯I(yè)性和時(shí)間上不如KFS靈活和豐富。KFS通常采用以時(shí)間換空間的策略來(lái)拖累業(yè)主，這是一種費(fèi)時(shí)、費(fèi)工、費(fèi)錢的做法，尤其是對(duì)業(yè)主而言。隨著時(shí)間的推移，軍隊(duì)的士氣將會(huì)動(dòng)搖，事情將會(huì)得到解決。談判前要制定策略，抓住KFS違規(guī)的重點(diǎn)，收集確鑿證據(jù)，有法律依據(jù)。只有這樣我們才能一針見血。在談判過(guò)程中，我們要注意不要被KFS所左右，要堅(jiān)持核心問題。

4。要選好發(fā)言人，不要爭(zhēng)先恐后地集體發(fā)言，這樣就達(dá)不到談判的效果，而且會(huì)議的內(nèi)容也容易脫題。最好用白紙黑字寫下整個(gè)談判過(guò)程，并記錄或記錄每次談判的紀(jì)要。如果可能的話，最好邀請(qǐng)相關(guān)人士，特別是負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的官員參加會(huì)議。這樣，我們可以利用我們的力量。最好提前咨詢專業(yè)人士，因?yàn)槟愕膶?duì)手是KFS及其專業(yè)律師。

6。無(wú)論談判多么激烈，都不應(yīng)該有肢體接觸和不文明的責(zé)罵。這不會(huì)解決任何問題，但會(huì)更正確。最后，它代表了犧牲精神，也叫雷鋒精神。在一段時(shí)間內(nèi)沒有利益的前提下，幫助居民維權(quán)可能是必要的。他們應(yīng)該在時(shí)間、精神和金錢上做好準(zhǔn)備。你知道嗎