房屋質(zhì)量及違約責(zé)任。2006年9月20日，他們與北京當(dāng)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱當(dāng)某公司）簽訂《商品房預(yù)售合同》（編號：y576224），在北京市海淀區(qū)安寧莊西路購房，總價約220萬元。按照合同約定，他們支付了首付90萬元，辦理了按揭貸款。約定交貨日期為2008年1月20日。2008年3月10日，某房地產(chǎn)公司向兩人發(fā)出延期通知，并確認(rèn)交房日期為2008年4月15日，郭某不同意，但最終默認(rèn)了延期通知。2008年4月12日，某公司通知郭先生辦理房屋交接手續(xù)時，郭先生和王先生如期趕到。進(jìn)入交接手續(xù)后，郭某發(fā)現(xiàn)房屋地面脫落嚴(yán)重，天花板有滲水跡象。隨后，郭某要求一家公司退房，但該公司答應(yīng)維修。郭某憤然離去。2008年5月10日，某公司再次向郭某發(fā)出房屋交接通知時，郭某接到通知，于2008年5月15日到北京市海淀區(qū)安寧莊西路一中院3號樓一樓售樓處辦理房屋收房手續(xù)。郭某如約趕到，發(fā)現(xiàn)其中一棟房屋的地板破損約2平方米，水泥地面裸露，滲水問題仍未解決。郭某不同意關(guān)房。2008年6月20日，郭先生正式聘請律師協(xié)助辦理房屋交接手續(xù)。2008年6月25日，郭先生、王先生和律師以及北京市第二公證處的工作人員攜帶錄音筆、相機(jī)等工具前往一家公司指定的交貨地點。他們要求一家公司按照合同約定的期限和標(biāo)準(zhǔn)履行交貨義務(wù)。當(dāng)某公司相關(guān)人員接到并含糊其辭地表示希望通過協(xié)商解決問題時。進(jìn)入房屋后，公證員對房屋受損情況進(jìn)行了拍照。2008年7月3日，北京市第二公證處出具（2008）京房證民證字第08519號公證書，記載了整個交涉過程，并注明了房屋無法交房的原因。（這是張×生律師的原著，歡迎大家閱讀，請大家不要抄襲，互相尊重，交流熱線13911920598）

2008年7月10日，某公司與郭某律師見面討論退房事宜時，律師要求某公司退房時，應(yīng)承擔(dān)郭某還款造成的利息損失并承擔(dān)違約責(zé)任；當(dāng)某公司表示愿意退房時，卻對郭某要求的貸款利息損失和違約金不予支持。2008年7月12日，雙方達(dá)成協(xié)議，在某公司退還郭某購房首付90萬元、已向銀行支付的貸款10萬元、總利息（按存款利率）損失7萬元時；至于已向銀行支付的房貸利息貸款及所欠銀行的利息，郭某不會被追究，而是當(dāng)某公司向銀行承擔(dān)違約責(zé)任時所欠的貸款利息。（本文為張×生律師原著，歡迎閱讀，請不要抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

律師點評

1。商品房買賣（預(yù)售）合同交付中的注意事項。首先，合同中要明確規(guī)定交貨日期，必須是最后期限。“某日以后”、“某日起”、“某年”、“某月”等模糊詞語不宜書寫。其次，在合同中要嚴(yán)格限定房屋質(zhì)量。除明確符合國家標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)列出一些常見的禁止事項，如：漏水、噪音、地板脫落、墻面油漆脫落、裝修材料不合格等，雙方同意，一旦出現(xiàn)上述情況，買方可隨時退房；第三，雙方約定：延遲交付的，開發(fā)商應(yīng)在30天內(nèi)（一般為每天萬分之三）支付違約金；超過30天，買受人有權(quán)選擇退房并要求支付違約金（具體為多少萬元）不宜按三天萬分之三的比例計算）或要求繼續(xù)履行合同并支付違約金；最后，要掌握違約責(zé)任約定的技巧。我們在約定開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任時，不應(yīng)當(dāng)允許其在條款中增加附加條件，即一旦違約，就應(yīng)當(dāng)無其他條件地承擔(dān)違約責(zé)任。（本文為張×生律師原著，歡迎閱讀，請不要抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

2。開發(fā)商的《房屋征收通知書》等文件取代了《遲延通知書》，從而試圖轉(zhuǎn)嫁違約責(zé)任。比如，本案說明開發(fā)商已經(jīng)延期了合同，但又不愿意承擔(dān)延期違約金，因此希望購房者不按照“收房通知書”規(guī)定的時間和地點“收房”，將違約責(zé)任轉(zhuǎn)移。進(jìn)一步分析：開發(fā)商不能按時交房，但可以延期交房，提前發(fā)出延期通知，并承擔(dān)違約責(zé)任；開發(fā)商不能按時交房，且不能延期交房，并發(fā)出交房通知，期望購房者不承擔(dān)違約責(zé)任按通知“收房”，從而轉(zhuǎn)移違約責(zé)任——此時，收房地點往往轉(zhuǎn)移到一個非常隱蔽的地方，甚至讓購房者買房也很難找到購房者；即使購房者找到通知規(guī)定的地點，他們經(jīng)常找不到人，或者找不到不是開發(fā)人員的人（注意，一定要檢查接待員的證件并復(fù)印）。（本文為張×生律師原著，歡迎閱讀，請不要抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

3。退房時支付違約金。一般來說，違約金在合同中有明確規(guī)定，按約定支付不成問題。但在房價飛漲的極端情況下，如果購房者選擇退房，開發(fā)商的違約金可以適當(dāng)增加或減少：當(dāng)違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價上漲速度時（從約定的交房日期到退房時的房價上漲速度），開發(fā)商應(yīng)適當(dāng)增加違約金的數(shù)額。（本文為張×生律師原著，歡迎閱讀，請不要抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）我們要注意區(qū)分延遲交房和房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致的退房兩種情況。對于前者，按照每天萬分之三的比例支付違約金更為合理；對于后者，如果沒有延期或延期的話，限額很短，所以購房者退房時，開發(fā)商按照約定比例支付的違約金金額顯然很小。因此，買受人一定要注意，此時的違約金協(xié)議中必須明確一個比較大的具體數(shù)額，比如20萬元。

4。退房過程中的證據(jù)保全。一般來說，采購合同和付款憑證是最直接的證據(jù)。然而，在證明開發(fā)商違約時，這些證據(jù)卻十分蒼白：開發(fā)商的延期通知和不合格的質(zhì)量證明是證明開發(fā)商違約的關(guān)鍵證據(jù)。在保存此類證據(jù)時，明智的做法是選擇公證。當(dāng)然，委托律師更符合現(xiàn)實——一般是律師（代理開發(fā)商）和律師（代理買家）之間的較量。（本文為張×生律師原著，歡迎閱讀，請不要抄襲，相互尊重，交流熱線13911920598）

5。必備文件：竣工驗收記錄表、房屋實測面積調(diào)查表、住宅質(zhì)量保證書、住宅操作手冊、規(guī)劃驗收證明；其他文件：用水證明、消防工程證明、管道施工竣工分配、電梯驗收證明等>法律依據(jù)

1。《中華人民共和國合同法》第一百零七條：當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。《中華人民共和國合同法》第一百一十一條：質(zhì)量不符合約定的，按照當(dāng)事人約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受害人可以合理選擇要求對方承擔(dān)違約責(zé)任