隨著房地產進入散戶時代，老百姓已經成為房地產市場的主力軍。如今，消費者越來越成熟，法律意識也越來越強。他們敢于在復雜的房地產市場中維護自己的合法權益。然而，由于房地產市場不是很規范，消費者往往感到困惑。宣傳材料能“作證”嗎？現在很多樓盤的廣告或售樓書都對其配套設施做了各種漂亮的解釋和承諾，但居民對開發商不履行承諾的抱怨時有發生。如果發生法律糾紛，這些廣告和銷售書籍不能或不能作為證據。統一發布的《商品房預售合同》中規定：“本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協議，本合同附件及雙方簽訂的補充協議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。”專門用來說明“房屋狀況”、“共用部位”和“付款方式”的是在合同末尾。補充條件或附件中明確規定裝修設備及配套設施標準的，必須在商品房交付時按規定辦理。附件未約定裝修標準和配套設施，或者約定不明確的，根據合同法第六十一條的規定，“合同生效后，當事人對質量、價格或者報酬履行地點不約定或者約定不明確的，可以協議補充。不能達成補充協議的，應當根據合同的有關條款或者交易習慣確定，或者按照合同履行的具體標準執行。”可作為確定裝修標準和配套設施的參考。房地產市場等銷售宣傳材料對對方有一定的約束力，但對購房者的保護作用不夠。因此，建議購房人在簽訂《商品房預售合同》時，必須將開發商承諾的條件逐一明確，具體寫入正式合同，并約定違約責任和責任承擔方式。不要怕麻煩。“多退少補”是否合理？去年1月，鮑小姐與某開發商簽訂了商品房買賣合同，購買了一套97平方米的房子。根據合同約定，暫定面積97平方米，以房地產登記機關實測面積為準。如實際面積與暫定面積有誤，甲乙雙方同意“每平方米價格不變，房價總額按實際面積調整”。前不久，房子交付使用時，包小姐到現場看房。她意識到，交付的現房面積比圖紙上多了8.7平方米，她要付2.5萬元的房款。為了買房，包小姐省吃儉用。她付了第三期房款后，已經身無分文了。現在房子的實際面積比原來多了9%，她還要多交2.5萬元。她也沒辦法讓她退房，但房產中介堅持要她補足房款，否則不準她搬進去，更別說退房了。目前，無論是未來還是現在的房屋銷售，開發商大多采用格式合同。這些合同中關于住房面積的規定比較簡單。面積一般以臨時測量為準，以后以實測面積為準。一般來說，當買賣雙方不超過正負2%時，就不會單獨結算。問題是，當誤差面積不超過2%時，雙方都能處理得更好。一旦誤差超過2%，麻煩就來了。格式合同中的規定相對簡單，如“超出部分按房價結算”，這樣的規定不僅過于簡單，而且預示著未來的房屋糾紛。一些房地產銷售商利用這種漏洞，利用賣房的主動權，說“多退少補”，給購房者“合理”的假象。事實上，這對買家是不公平的。如鮑小姐在簽訂商品房買賣合同時可增加條款：臨時測量面積與實測面積誤差小于5%的，甲乙雙方按銷售價格結算，超出部分退還，不足部分賠償；誤差超過5%的，甲方有權解除合同，給甲方造成的經濟損失由乙方承擔（5%為承擔比例）。這樣，這位年輕的女士就可以保護自己在購房中的合法權益了。