隨著房地產(chǎn)進(jìn)入散戶時代，老百姓已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的主力軍。如今，消費(fèi)者越來越成熟，法律意識也越來越強(qiáng)。他們敢于在復(fù)雜的房地產(chǎn)市場中維護(hù)自己的合法權(quán)益。然而，由于房地產(chǎn)市場不是很規(guī)范，消費(fèi)者往往感到困惑。宣傳材料能“作證”嗎？現(xiàn)在很多樓盤的廣告或售樓書都對其配套設(shè)施做了各種漂亮的解釋和承諾，但居民對開發(fā)商不履行承諾的抱怨時有發(fā)生。如果發(fā)生法律糾紛，這些廣告和銷售書籍不能或不能作為證據(jù)。統(tǒng)一發(fā)布的《商品房預(yù)售合同》中規(guī)定：“本合同未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，本合同附件及雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。”專門用來說明“房屋狀況”、“共用部位”和“付款方式”的是在合同末尾。補(bǔ)充條件或附件中明確規(guī)定裝修設(shè)備及配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的，必須在商品房交付時按規(guī)定辦理。附件未約定裝修標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施，或者約定不明確的，根據(jù)合同法第六十一條的規(guī)定，“合同生效后，當(dāng)事人對質(zhì)量、價格或者報酬履行地點(diǎn)不約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充。不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定，或者按照合同履行的具體標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。”可作為確定裝修標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施的參考。房地產(chǎn)市場等銷售宣傳材料對對方有一定的約束力，但對購房者的保護(hù)作用不夠。因此，建議購房人在簽訂《商品房預(yù)售合同》時，必須將開發(fā)商承諾的條件逐一明確，具體寫入正式合同，并約定違約責(zé)任和責(zé)任承擔(dān)方式。不要怕麻煩。“多退少補(bǔ)”是否合理？去年1月，鮑小姐與某開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，購買了一套97平方米的房子。根據(jù)合同約定，暫定面積97平方米，以房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)實(shí)測面積為準(zhǔn)。如實(shí)際面積與暫定面積有誤，甲乙雙方同意“每平方米價格不變，房價總額按實(shí)際面積調(diào)整”。前不久，房子交付使用時，包小姐到現(xiàn)場看房。她意識到，交付的現(xiàn)房面積比圖紙上多了8.7平方米，她要付2.5萬元的房款。為了買房，包小姐省吃儉用。她付了第三期房款后，已經(jīng)身無分文了。現(xiàn)在房子的實(shí)際面積比原來多了9%，她還要多交2.5萬元。她也沒辦法讓她退房，但房產(chǎn)中介堅持要她補(bǔ)足房款，否則不準(zhǔn)她搬進(jìn)去，更別說退房了。目前，無論是未來還是現(xiàn)在的房屋銷售，開發(fā)商大多采用格式合同。這些合同中關(guān)于住房面積的規(guī)定比較簡單。面積一般以臨時測量為準(zhǔn)，以后以實(shí)測面積為準(zhǔn)。一般來說，當(dāng)買賣雙方不超過正負(fù)2%時，就不會單獨(dú)結(jié)算。問題是，當(dāng)誤差面積不超過2%時，雙方都能處理得更好。一旦誤差超過2%，麻煩就來了。格式合同中的規(guī)定相對簡單，如“超出部分按房價結(jié)算”，這樣的規(guī)定不僅過于簡單，而且預(yù)示著未來的房屋糾紛。一些房地產(chǎn)銷售商利用這種漏洞，利用賣房的主動權(quán)，說“多退少補(bǔ)”，給購房者“合理”的假象。事實(shí)上，這對買家是不公平的。如鮑小姐在簽訂商品房買賣合同時可增加條款：臨時測量面積與實(shí)測面積誤差小于5%的，甲乙雙方按銷售價格結(jié)算，超出部分退還，不足部分賠償；誤差超過5%的，甲方有權(quán)解除合同，給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)（5%為承擔(dān)比例）。這樣，這位年輕的女士就可以保護(hù)自己在購房中的合法權(quán)益了。